Huis kopen? Let goed op de volgende (juridische) aspecten!

Bij de koop van onroerende zaak Onroerend zaken zijn o.m. de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
» Meer over onroerende zaak onroerend goed is het verstandig om je – zeker als buitenlandse – koper goed te laten adviseren. Een aankoopmakelaar kan in het onderhandelingsproces waardevol blijken (bijvoorbeeld voor zekerheidsrecht Zakelijke rechten die strekken tot ter zekerheid van een vordering, zoals pand en hypotheek.
» Meer over zekerheidsrecht zekerheid over de staat van het huis en de juiste prijs). Een fiscalist kan daarnaast adviseren over toepasselijke regelingen voor een tax-resident uit een ander land. Tot slot kan het nuttig blijken om een vastgoedadvocaat te betrekken. Advocaat Onno Hennis in op een aantal essentiële zaken waarop een buitenlandse huizenkoper moet letten (zoals de  bedenktijd De periode van 3 dagen waarin de consument-koper de koop van een onroerende goed kan ontbinden.
» Meer over bedenktijd bedenktijd koopovereenkomst De overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven aan de koper tegen betaling van een prijs.
» Meer over koopovereenkomst koopovereenkomst).

 

Standaarddocumentatie

Bij de verkoop van Nederlands onroerend goed wordt in bijna alle gevallen gebruik gemaakt van standaarddocumentatie. Voor woonhuizen is de NVM-koopakte verreweg het bekendste en meest gebruikte model. Verder wordt het VBO-model ook vaak gebruikt. De bepalingen uit de modelovereenkomsten zijn samengesteld op basis van onderling overleg tussen verschillende belangengroepen, zoals makelaars, eigen huis-bezitters, overheidsinstanties en anderen. De bepalingen (en de toelichting daarop) blijken in de praktijk goed bruikbaar. Echter, geen enkele verkoop is hetzelfde, en het is dan ook eerder regel dan uitzondering dat er specifieke bepalingen in de standaardovereenkomst worden opgenomen.

Bedenktijd koopovereenkomst

Onder Nederlands recht is bepaald dat een koopovereenkomst, indien de koper een consument Een natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
» Meer over consument consument is, schriftelijk dient te worden aangegaan. Mondeling overeenstemming over de koop(prijs) verplicht de koper niet tot afname van het woonhuis. Onder zeer uitzonderlijke omstandigheden kan de koper – indien er mondelinge overeenstemming was, maar geen contract Een akte (schriftelijke vastlegging) van een overeenkomst.
» Meer over contract contract gesloten – wel aansprakelijk zijn voor de vergoeding van bepaalde door de verkoper geleden schade.

Verder heeft de consument-koper gedurende 3 dagen de mogelijkheid om zich – zonder opgave van redenen – terug te trekken. Deze bedenktijd van 3 dagen gaat in, nadat de koper het ondertekende koopcontract heeft ontvangen.

Daarnaast is het gebruikelijk dat partijen een financieringsvoorbehoud De mogelijkheid voor een koper om de ontbinding van een koopovereenkomst in te roepen als hij zijn financiering niet rond krijgt.
» Meer over financieringsvoorbehoud financieringsvoorbehoud of andere ontbindende voorwaarden in de koopovereenkomst opnemen. Een financieringsvoorbehoud houdt in dat de koper slechts aan de koop gebonden is, wanneer hij de daarvoor benodigde financiering weet te verkrijgen. Dit is echter geen verkapte ‘bedenktijd’ van de koopovereenkomst. Een koper die het financieringsvoorbehoud wil inroepen, zal namelijk deugdelijk moeten kunnen aantonen dat hij geen financiering kon krijgen (bijvoorbeeld door afwijzingen van banken te overleggen).

Overdracht

overdracht Overdracht is het overdragen van een recht (indien het een recht van eigendom betreft: in eigendom) aan een ander.
» Meer over overdracht Overdracht van onroerend goed gaat in Nederland via een daartoe bestemde notariële akte Een ondertekend geschrift, bestemd om tot bewijs te dienen.
» Meer over akte akte. Bij elke verkoop van een Nederlands woonhuis zal dus een notaris betrokken zijn. Het is gebruikelijk dat de koper de kosten voor de notaris draagt. Hij zal ook vaak degene zijn die de notaris aanwijst.

Waarborgsom/boete

In de meeste modelovereenkomst is opgenomen dat de koper voorafgaand aan de levering van het onroerend goed, ter zekerheid van de nakoming van zijn verplichtingen een bedrag gelijk aan 10% van de koopsom op de kwaliteitsrekening van de notaris zal storten of voor dat bedrag een bankgarantie De garantstelling van een bank om een geldbedrag aan de begunstigde uit te keren als de wederpartij niet nakomt of niet betaalt.
» Meer over bankgarantie bankgarantie zal stellen. Deze waarborgsom De borg die een verhuurder van een huurder vraagt als garantie op een deugdelijke nakoming van de huurovereenkomst.
» Meer over waarborgsom waarborgsom wordt aan de verkoper uitgekeerd, wanneer de koper niet aan zijn verplichtingen voldoet, of wordt aan de koper teruggestort, indien de verkoper zijn verbintenissen niet nakomt.

Verder bepalen de modelovereenkomsten vaak dat er een boete verschuldigd is, indien de koper of verkoper zijn verplichtingen niet nakomt. In dat geval zal de andere partij een ingebrekestelling moeten sturen (eventueel bij exploot Een exploot is een proces verbaal van de ambtshandeling van een deurwaarder.
» Meer over exploot exploot). Indien na 8 dagen na de ingebrekestelling Een schriftelijke aanmaning waarbij de schuldenaar die tekortschiet in gebreke wordt gesteld en hem een redelijke termijn voor nakoming wordt gesteld.
» Meer over ingebrekestelling ingebrekestelling het verzuim De situatie dat, en de periode waarin een schuldenaar nalaat een opeisbare prestatie te verrichten.
» Meer over verzuim verzuim niet is hersteld, wordt de boete verbeurd. Deze is vaak gelijk aan 3 promille van de koopsom per dag dat het verzuim voortduurt, met een maximum van 10% van de koopsom. In de meeste gevallen heeft de benadeelde partij overigens aanspraak op een aanvullende schadevergoeding, indien (en voor zover) de totale schade het maximum van 10% overschrijdt.

Erfdienstbaarheden

Het onroerend goed wordt altijd verkocht met inbegrip van de erfdienstbaarheden (en andere kwalitatieve rechten) die erop rusten, en daartoe ook een bepaling opnemen in de koopovereenkomst. Tijdens het verkoopproces zal de koper de akten waarin deze erfdienstbaarheden zijn opgenomen (bv. eerdere notariële koopaktes) aan de koper ter hand stellen. Het is belangrijk als koper om te realiseren wat deze inhouden, omdat je na het zetten van de handtekening hierop niet meer terug kunt komen.

Erfpacht

Een gedeelte van het Nederlandse onroerend goed is gelegen op grond dat in eigendom Het het meest omvattende recht dat men op een zaak kan hebben. Eigendom is het recht om over een zaak (stuk grond, voorwerp, hoeveelheid geld enz.) naar eigen goeddunken te beschikken.
» Meer over eigendom eigendom is van eigenaars, die deze grond in erfpacht uitgeven aan een erfpachter. Meestal betreft dit een gemeente. Vanwege dit zogenoemde erfpacht-stelsel kan het zijn dat bij de aankoop van onroerend goed in Nederland de koper ook een periodieke betaling voor de ‘huur van de grond’, het zogenaamde ‘ canon De geldsom die een erfpachter dient te betalen bij erfpacht.
» Meer over canon canon’, aan de gemeente verschuldigd is. Meestal is het canon afgekocht voor een langere periode (bijvoorbeeld 50 jaar).

(Mede)ondertekening van verkopende echtgen(o)t(e)

Naar Nederlands recht is het vereist dat de echtgeno(o)t(e) of geregistreerd partner van de verkoper het koopcontract mede-ondertekent, indien de verkochte huis door hen beiden bewoond wordt. Doet hij/zij dit niet, dan kan hij/zij de koopovereenkomst vernietigen, hetgeen als gevolg heeft dat de koop geacht wordt nooit te hebben bestaan.

Verborgen gebreken

Naar Nederlands recht rust er de verkoper een mededelingsplicht en op de koper een onderzoeksplicht. In beginsel, gaat de mededelingsplicht voor op de onderzoeksplicht van de koper. Echter, onder omstandigheden kan het zijn dat je als koper nadere inlichtingen moet verzamelen, bijvoorbeeld op basis van de mededelingen van de verkoper. Het is dus altijd aan te raden om je goed op de hoogte te stellen van de staat van het huis, de kwalitatieve verplichtingen, wat er in het bestemmingsplan staat, of er bodemverontreiniging is, en zo zijn er nog wel een hoop andere zaken waarop een koper moet letten.

Mocht achteraf blijken dat er een verborgen gebrek aan de woning kleeft, dan zal moeten blijken of er sprake is van een schending van de mededelingsplicht door de verkoper, of dat de koper zijn onderzoeksplicht heeft veronachtzaamd. In het eerste geval, zou de koper onder omstandigheden de koop ongedaan kunnen maken, of een schadevergoeding kunnen ontvangen. Mocht echter blijken dat de koper (nader) onderzoek had moeten doen, dan kan het zin dat hij geen enkele aanspraak heeft tegen de verkoper.

AMS Advocaten: laat uw koopovereenkomst checken

De advocaten van advocatenkantoor AMS Advocaten in Amsterdam hebben veel ervaring in het adviseren en procederen van buitenlandse cliënten op het gebied van het vastgoed. Het is mogelijk om voor een vaste prijs de koopovereenkomst te laten doornemen. Zo weet u van te voren waar u aan toe bent. Ook een intensievere begeleiding bij het aankoopproces is mogelijk.