VOF omzetten in BV: zorg dat verhuurder instemt

Door Thomas van Vugt in Huurrecht, Ondernemingsrecht op 4 minuten leestijd

VOF omzetten in BV: zorg dat verhuurder instemt

Als de rechtspersoonlijkheid van een huurder van bedrijfsruimte Een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf en waar een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
» Meer over bedrijfsruimte
bedrijfsruimte
verandert, bijvoorbeeld als een VOF wordt omgezet in een BV, is het van groot belang dat daarover afstemming plaatsvindt met de verhuurder. De verhuurder hoeft namelijk niet zomaar akkoord te gaan met een nieuwe huurder. Uit een recente uitspraak van de rechtbank Dordrecht blijkt hoe ernstig de gevolgen zijn als een verandering in de bedrijfsstructuur niet goed wordt afgestemd met de verhuurder. Huurrecht advocaat Thomas van Vugt legt uit.

 

Toestemming verhuurder nodig bij omzetting

In deze zaak berichtte de huurder de verhuurder in april 2006 dat de VOF, waarvan de drie vennoten het huurcontract hadden ondertekend, was beëindigd en dat de bedrijfsactiviteiten werden voortgezet in een net opgerichte besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid Een als BV opgerichte rechtspersoon waarvan het maatschappelijk kapitaal verdeeld is in aandelen die niet vrij overdraagbaar zijn; de aandelen staan op naam.
» Meer over besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
besloten vennootschap
(de BV). De verhuurder heeft hier niet op gereageerd en is blijven factureren aan de VOF. Op 18 november 2011 ontving de verhuurder een brief, wederom ondertekend door de drie vennoten, waarbij namens de VOF én de BV de huurovereenkomst wordt opgezegd. De BV is vervolgens op 6 december 2011 failliet verklaard.

Verhuurder dagvaardt VOF en stelt bepaalde eisen

De advocaat Een jurist die rechtsbijstand verleent en cliënten vertegenwoordigt in rechtszaken.
» Meer over advocaat
advocaat
van de verhuurder dagvaardt de VOF en de drie vennoten en eist dat:

  • voor recht wordt verklaard dat de huuropzegging van 18 november 2011 van de VOF en haar vennoten niet eerder werkt dan tegen het einde van de huurovereenkomst (op 18 november 2012);
  • de vennoten hoofdelijke aansprakelijkheid schuldenaren gezamenlijk aansprakelijk voor een en dezelfde schuld. Betaling van de een werkt bevrijdend voor de ander, jegens de schuldeiser.
    » Meer over hoofdelijke aansprakelijkheid
    hoofdelijk
    worden veroordeeld tot betaling van de ontstane huurachterstand;
  • de vennoten de maandelijkse huur tot het einde van de huurovereenkomst betalen.

Huurovereenkomst overnemen: contractsoverneming

De centrale vraag in deze rechtszaak is of ten tijde van de wijziging van de bedrijfsstructuur sprake is geweest van contractsoverneming als bedoeld in artikel 6:159 BW, in die zin dat niet langer de VOF, maar de BV als huurder van de bedrijfsruimte moet worden aangemerkt. Voor contractsoverneming is in de eerste plaats een akte Een ondertekend geschrift, bestemd om tot bewijs te dienen.
» Meer over akte
akte
nodig waarbij de overdrager (in dit geval de huurder) zijn rechtsverhouding tot een derde (in dit geval de verhuurder) aan de overnemer overdraagt. Het is ook nodig dat de derde aan de overdracht Overdracht is het overdragen van een recht (indien het een recht van eigendom betreft: in eigendom) aan een ander.
» Meer over overdracht
overdracht
van de rechtsverhouding (in casu de huurovereenkomst) zijn medewerking heeft verleend. Dat hoeft overigens niet schriftelijk (bij sterke voorkeur uiteraard wel) maar het moet wel ondubbelzinnig vaststaan.

Rechtbank: verhuurder heeft niet ingestemd

De rechtbank overweegt dat het ontbreken van een reactie van de verhuurder op de mededeling van de omzetting van de VOF in de BV niet betekent dat de verhuurder met een beoogde overdracht van de huurovereenkomst heeft ingestemd. Dat de verhuurder is blijven factureren aan de VOF vormt voor de rechtbank een extra aanwijzing dat de verhuurder nooit heeft beoogd akkoord te gaan. Bovendien is het mogelijk dat de BV de verplichtingen van de VOF voldoet zonder dat dat een overdracht van de rechtsverhouding impliceert, aldus de rechtbank.

Toestemming verhuurder bij indeplaatsstelling?

De rechtbank overweegt tot slot nog dat van indeplaatsstelling in de zin van artikel 7:307 BW evenmin sprake is. Immers, ook voor indeplaatsstelling De mogelijkheid een derde in de plaats te stellen van een huurder bij overdracht van onderneming.
» Meer over indeplaatsstelling
indeplaatsstelling
 is de medewerking van de verhuurder nodig of, bij gebreke daarvan machtiging van de rechter.  Bij indeplaatstelling is eveneens geen sprake van een nieuwe huurovereenkomst bedrijfsruimte, maar van voortzetting van de bestaande huurovereenkomst. Dat betekent dus ook dat de huurprijs hetzelfde blijft. Als de verhuurder zijn medewerking weigert op onredelijke gronden, dan kan de huurder aan de rechter vragen om in te grijpen. Meer lezen over indeplaatsstelling kan hier.

Omzetting van een VOF naar flex-BV

Nu op 1 oktober 2012 de flex B.V. in werking treedt en daarbij de kapitaaleis van € 18.000,– verdwijnt, is het voor de meeste ondernemers een veilige keuze om hun onderneming te gaan drijven in een besloten vennootschap. Veel kleine ondernemingen zijn nu ondergebracht in een vennootschap onder firma. Bij een VOF zijn alle vennoten echter hoofdelijk aansprakelijk. Laat je dus goed informeren over de gevolgen van omzetting van een VOF in een BV.

Blijf op de hoogte

Elke maand de best gelezen blogs in een overzichtelijke e-mail ontvangen? Schrijf je in voor onze nieuwsbrief!
  • * = verplicht veld
  • Thomas van Vugt - Advocatenkantoor AMS Advocaten
    Thomas van Vugt

    Thomas adviseert en procedeert met name op het gebied van het verbintenissenrecht, waaronder het ondernemingsrecht, het vastgoedrecht, het huurrecht bedrijfsruimte en mediarecht. Volg Thomas op Google, LinkedIn of Twitter.

    Thomas is bereikbaar via e-mail en +31 (0)20-3080315.
    Volg ons op social media
    Ontvang onze nieuwsbrief
    Elke maand de best gelezen blogs in een overzichtelijke e-mail ontvangen?
    Schrijf je in voor onze nieuwsbrief!
  • * = verplicht veld
  • Categorieën
    Meer in Huurrecht, Ondernemingsrecht
    Advocaat huurrecht - AMS Advocaten in Amsterdam en Naarden
    De huur van bedrijfsruimte wijzigen: zo werkt het

    De verhuurder van een bedrijfsruimte die de huur wil verhogen zal, als hij er niet met de huurder uitkomt, de...

    Sluiten