Economisch eigendom: hoe verzeker je recht op levering?

Hoewel de fiscale drijfveren om over te gaan tot slechts economische eigendomsoverdrachten in plaats van ook juridische eigendomsoverdrachten al tientallen jaren zijn verdwenen, wordt de figuur van economisch eigendom Het het meest omvattende recht dat men op een zaak kan hebben. Eigendom is het recht om over een zaak (stuk grond, voorwerp, hoeveelheid geld enz.) naar eigen goeddunken te beschikken.
» Meer over eigendom eigendom nog steeds veel gezien. Een vraag die daarbij vaak gesteld wordt is: hoe kan de economisch eigenaar (de koper die juridisch nog niet geleverd heeft gekregen) zijn recht op levering zoveel mogelijk verzekeren?

Economisch eigendom is geen eigendom

In een eerdere blog, ‘economisch eigendom bestaat niet‘, beschreef ik al dat economisch eigendom in feite niets meer is dan een uitgesteld recht op levering. Het begrip economisch eigendom is niet vast omlijnd, maar in alle varianten komt het erop neer dat er wordt overgegaan tot het overdragen van bevoegdheden ten aanzien van een goed (meestal een onroerende zaak Onroerend zaken zijn o.m. de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
» Meer over onroerende zaak onroerend goed) waarvan de verkrijger nog niet de juridische eigendom verkrijgt. Juridisch gesproken betekent dit dat economische eigendomsoverdracht geen zakelijke werking heeft. Wel kan de verkoper uiteraard een recht van hypotheek verlenen aan de koper. Het probleem daarbij is echter dat het hypotheekrecht Een hypotheekrecht is een beperkt recht strekkende om op de daaraan onderworpen goederen een vordering tot voldoening van een geldsom bij voorrang boven andere schuldeisers te verhalen.
» Meer over hypotheekrecht hypotheekrecht als zodanig niet kan strekken tot zekerheidsrecht Zakelijke rechten die strekken tot ter zekerheid van een vordering, zoals pand en hypotheek.
» Meer over zekerheidsrecht zekerheid van de vordering tot levering van het goed, die de koper heeft.

Een pandrecht Een pandrecht is een beperkt recht strekkende om op de daaraan onderworpen goederen een vordering tot voldoening van een geldsom bij voorrang boven andere schuldeisers te verhalen.
» Meer over pandrecht pandrecht en een hypotheekrecht – de zakelijke zekerheidsrechten die als beperkt recht Een zakelijk recht dat is afgeleid uit een meer omvattend recht, dat met het beperkte recht is bezwaard.
» Meer over beperkt recht beperkt recht worden gevestigd op een goed, in plaats van dat zij een persoonlijke verplichting behelzen – kunnen immers alleen maar strekken tot zekerheid van de voldoening van een geldsom (artikel 3:227 lid 1 BW).

Alternatief: boete of schadevordering

Wat wel kan, en regelmatig wordt toegepast, is dat in de (koop) overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst tussen partijen wordt afgesproken dat – en onder welke omstandigheden – de verkoper bij niet-nakoming (denk aan niet nakomen van diens verplichting tot levering, maar ook aan de verplichting de koper in staat te stellen als ware hij eigenaar) schadeplichtig is jegens de koper.

Dat speelt bijvoorbeeld ook in een situatie waarin de juridisch eigenaar failliet gaat (het goed valt dan in de boedel) of wanneer een schuldeiser van de verkoper beslag legt op het goed. In veel gevallen wordt die schade gefixeerd in de vorm van een boete die fors hoger is dan de economische waarde van de leveringsverplichting, zodat er geen prikkel kan zijn om te wanpresteren. Dit is in beginsel geldig, hoewel de rechter een boete kan matigen: een boete is immers niets meer dan een gefixeerde schadevergoeding. Een hypotheekrecht kan uiteraard wel strekken tot zekerheid van de vordering tot betaling van die boete (of schadevergoeding): dat zijn immers geldvorderingen.

Economisch eigenaar/koper met recht van hypotheek heeft controle

In de situatie dat de economisch koper die nog niet juridisch eigenaar is wel een recht van hypotheek heeft op het gekochte goed, geldt uiteraard dat deze controle heeft over wat er met het goed gebeurt. De juridisch eigenaar-verkoper kan het goed immers niet onbezwaard verkopen zonder medewerking van de koper-hypotheekhouder, die het hypotheekrecht daarvoor immers moet doorhalen.

Voorgenomen overdracht

In het geval van voorgenomen overdracht Overdracht is het overdragen van een recht (indien het een recht van eigendom betreft: in eigendom) aan een ander.
» Meer over overdracht overdracht, zal de notaris altijd zien dat het goed is bezwaard met een hypotheekrecht en contact opnemen met de koper. In veel contracten staat zelfs een boete opgenomen die fors hoger is dan de koopsom, voor het geval de verkoper het goed überhaupt verkoopt in strijd met de afspraak aangaande economisch eigendom. In dat geval verbeurt de koper al de boete. Zo’n afspraak is begrijpelijk als wordt bedacht dat de economische eigendomsoverdracht ervan uitgaat dat de verkoper niet langer bevoegd is over het goed te beschikken. Slechts omdat hij dat juridisch nog wel is, moeten partijen aanvullende afspraken maken over hoe ermee om te gaan indien de verkoper alsnog van zijn juridische beschikkingsbevoegdheid gebruikmaakt.

Vragen over economische eigendom

AMS Advocaten heeft veel ervaring omtrent economisch eigendom. Indien u vragen heeft over dit thema, neemt u dan gerust contact met ons op.