Meerderheidseigenaar binnen de VvE wint niet altijd

Binnen een Vereniging van Eigenaren (VVE) Het zelfstandige besluitorgaan waarin alle appartementseigenaren van een gebouw zijn vertegenwoordigd.
» Meer over vereniging van Eigenaren (VVE) vereniging van eigenaren (VvE) kan het voorkomen dat één eigenaar de meerderheid van de stemrechten heeft. Deze eigenaar is door zijn meerderheidsmacht in staat om de door hem gewenste besluiten door te drukken in de vergadering. Toch kan de meerderheidseigenaar zijn stemrecht niet zomaar gebruiken zonder rekening te houden met de belangen van de minderheid. Advocaat VvE-recht Denise Janssen legt uit hoe het hof daar in een uitspraak over oordeelde.

Meerderheidseigenaar drukt allerlei besluiten door

In deze zaak was een gebouw gesplitst in vier appartementsrechten. Drie appartementsrechten behoorden toe aan een vennootschap die ook de bestuurder van de VvE was, het andere appartementsrecht Een eigendomsaandeel in een gedeelte van een gebouw (appartement) alsmede een exclusief gebruiksrecht op dat gedeelte.
» Meer over appartementsrecht appartementsrecht was eigendom Het het meest omvattende recht dat men op een zaak kan hebben. Eigendom is het recht om over een zaak (stuk grond, voorwerp, hoeveelheid geld enz.) naar eigen goeddunken te beschikken.
» Meer over eigendom eigendom van appellanten (eisers in hoger beroep Ons burgerlijk procesrecht kent het beginsel dat er onderzocht wordt in twee instanties: een ieder heeft het recht op een nieuwe behandeling van de zaak door een hogere rechter.
» Meer over hoger beroep hoger beroep).

De vennootschap wilde toestemming verkrijgen van de vergadering voor onder meer de verbouwing van twee appartementen tot vier zelfstandige woningen (besluit 1) en het aanbrengen van grotere balkons (besluit 3) – tegen de zin van appellanten. Echter, de vennootschap kon deze besluiten door de vergadering laten nemen met de meerderheid van drie stemrechten tegen één. Omdat appellanten meenden dat de vennootschap als bestuurder alleen haar eigen belangen behartigde, stelden zij voor dat een externe partij tot bestuurder zou worden benoemd. De vennootschap stemde tegen, waardoor dat voorstel werd afgewezen (besluit 6).

Besluiten blijken nietig vanwege splitsingsakte

De appellanten lieten hun advocaat een juridische procedure starten om die besluiten aan te vechten. In hoger beroep oordeelde het hof dat besluit 1 nietig was vanwege strijd met de splitsingsakte De notariële akte waarin een gebouw in appartementsrechten is gesplitst.
» Meer over splitsingsakte splitsingsakte. Om de appartementsrechten verder op te splitsen is namelijk een wijziging van de splitsingsakte vereist, maar een dergelijk voorstel was nooit in stemming gebracht. Ook besluit 3 was volgens het hof om die reden nietig.

Verantwoordelijkheden van de meerderheidseigenaar

Vervolgens overwoog het hof dat de appellanten ten opzichte van de vennootschap in een moeilijke positie verkeren door hun minderheidspositie binnen de VvE. Zij delven altijd het onderspit bij een verschil van mening, tenzij voor een te nemen besluit een wijziging van de splitsingsakte is vereist. Maar die grote macht van de meerderheidseigenaar brengt wel de verantwoordelijkheid met zich mee om niet louter de eigen belangen na te streven. Gelet op de nietigheid van besluiten 1 en 3 meende het hof dat de vennootschap kennelijk geen rekening hield met de belangen van appellanten. Bovendien was het voorstel om een nieuw bestuur te benoemen weggestemd zonder dat daarover een serieuze discussie in de vergadering had plaatsgevonden. De wijze van totstandkoming van besluit 6 was daardoor in strijd met de redelijkheid en billijkheid Een bron van ongeschreven objectief recht waaraan mensen zich moeten gedragen jegens elkaar.
» Meer over redelijkheid en billijkheid redelijkheid en billijkheid; reden waarom dat besluit werd vernietigd.

Rekening houden met belangen minderheid

Kortom: eigenaars die de meerderheid van de stemrechten hebben moeten rekening houden met de belangen van de minderheid en kunnen niet zonder inhoudelijke bespreking aan hun voorstellen voorbijgaan.