Deskundigenadvies bij huurprijsaanpassingsprocedure doorslaggevend

Als een huurder of verhuurder de huur wenst aan te passen kan hij bij de kantonrechter huurprijsaanpassing vorderen. Een dergelijke vordering dient wel vergezeld te gaan van een vooraf ingewonnen deskundigenbericht Soms moet er in de procedure advies worden ingewonnen bij een deskundige, bijvoorbeeld een accountant of een makelaar. De rechter kan zo'n deskundigenadvies op verzoek van een partij of ambtshalve bevelen.
» Meer over deskundigenbericht deskundigenadvies. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt legt aan de hand van een recente uitspraak uit waaraan dit advies moet voldoen.

Aanpassing huur: eerst verzoek tot benoeming deskundige

Aanpassing van de huurprijs kan zowel door huurder als verhuurder worden gevraagd. Het is meestal de verhuurder die een huurprijsverhoging wenst en een procedure start. Maar in deze zaak was het de huurder die vond dat de huurprijs van zijn bedrijfspand niet meer overeenstemde met die van vergelijkbare bedrijfsruimte Een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf en waar een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
» Meer over bedrijfsruimte bedrijfsruimte ter plaatse. De huur was naar zijn idee te hoog.

Hoe hoog is de huur van vergelijkbare bedrijfsruimte?

De wet schrijft voor dat de rechter bij de nadere vaststelling van de huurprijs moet letten op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, zoals die hebben gegolden in een tijdvak van vijf jaren, voorafgaand aan de datum van het aanpassingsverzoek. De rechter zal echter afgaan op het deskundigenadvies. Immers, een vordering tot huurprijsaanpassing is alleen ontvankelijk als deze wordt vergezeld van een onafhankelijk advies door een deskundige die door beide partijen is benoemd. De deskundige zal aan de hand van het hiervoor genoemde criterium een advies uitbrengen.

Bedrijfshuuradviescommissie (BHAC) opgeheven

Als huurder en verhuurder niet samen tot overeenstemming kunnen komen met betrekking tot de benoeming van een deskundige, zal de rechter op verzoek een deskundige benoemen. Voorheen werd hiervoor standaard de bedrijfshuuradviescommissie Een onafhankelijke commissie die advies geeft over huurprijzen van middenstandsbedrijfsruimte.
» Meer over bedrijfshuuradviescommissie Bedrijfshuuradviescommissie ingeschakeld. Maar sinds de opheffing van deze commissie worden andere deskundigen benoemd. De deskundige die in deze zaak was benoemd adviseerde in zijn rapport een aanzienlijk lagere huur. Op basis van dit verzoek vorderde de huurder vervolgens huurprijsaanpassing. In de procedure ontstond er discussie over de wijze waarop het advies tot stand was gekomen. Zo hadden beide partijen bezwaren tegen sommige door de deskundige in aanmerking genomen vergelijkingspanden.

Vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse

De kantonrechter stelde voorop dat de onafhankelijke deskundige met instemming van beide partijen door de rechter is benoemd en dat zijn rapport tot stand is gekomen op basis van wettelijke maatstaven. Bij de weging of bepaalde panden dienen als “vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse” moet groot gewicht worden toegekend aan het advies van de deskundige. Niet alleen is hij om zijn specifieke deskundigheid, ervaring en intuïtie bij uitstek in staat om dergelijke factoren op hun waarde te schatten, maar bovendien is hij onafhankelijk.

Huurrecht bedrijfsruimte advocaat bij aanpassing huur

Volgens vaste rechtspraak zullen panden welke in aanmerking komen om als vergelijkbare bedrijfsruimte in de berekening te worden betrokken, niet zelden één of meer verschillen met het gehuurde vertonen. Dit betekent echter niet dat deze panden niet in aanmerking kunnen worden genomen. Er zal alleen met die verschillen op passende wijze rekening moeten worden gehouden. De rechter is van oordeel dat de deskundige in zijn advies op voldoende mate rekening heeft gehouden met de door partijen aangevoerde verschillen. De kantonrechter achtte dan ook geen gronden aanwezig om van het advies af te wijken. Hij stelde een nieuwe huurprijs vast conform het advies van de deskundige.

Voorschot op huurprijsaanpassing in kort geding

Voor het opnieuw vaststellen van de huurprijs moet een bodemprocedure De gerechtelijke procedure waarin een geschil definitief wordt beslist.
» Meer over bodemprocedure bodemprocedure worden doorlopen. Op basis van het voorliggende dekundigenrapport kan echter in kort geding worden gevraagd om een voorschot op de aanpassing van de huurprijs.