Wanneer begint vernietigingstermijn VvE-besluit?

Vaak wordt er vanuit gegaan dat als iemand niet op de vergadering aanwezig was, dat die dan de notulen kan afwachten en dat de vernietigingstermijn begint te lopen na ontvangst van die notulen. Dat is echter niet het geval. De eigenaar die rustig afwacht en het verzoek te laat indient zal door de rechter huiswaarts gestuurd worden. Advocaat VvE-recht Robert van Ewijk legt uit hoe dat zit.

Wet aanvragen vernietiging besluit VvE

In de wet (artikel 5:130 lid 1 BW) staat dat als een belanghebbende het niet eens is met een besluit van een Vereniging van Eigenaren (VVE) Het zelfstandige besluitorgaan waarin alle appartementseigenaren van een gebouw zijn vertegenwoordigd.
» Meer over vereniging van Eigenaren (VVE)
vereniging van eigenaren
(VvE) dat die binnen één maand nadat hij van het besluit kennis heeft genomen of kennis heeft kunnen nemen, vernietiging daarvan kan vragen aan de kantonrechter. Dat de vernietigingstermijn begint te lopen na ontvangst van de notulen is niet het geval.

Mogelijkheden aanvang vernietigingstermijn

De vernietigingstermijn vangt voor het laatst aan op de dag nadat de belanghebbende daadwerkelijk kennis heeft genomen van het besluit. Dat is bijvoorbeeld de dag na de vergadering (als de persoon in kwestie aanwezig was) of de dag na het in ontvangst nemen en lezen van de notulen. Op dat moment is die verzoeker namelijk op de hoogte van de inhoud van het besluit.

Kennis kunnen nemen van besluit

Maar het daadwerkelijk kennis nemen van het besluit, staat niet in de weg dat de termijn voor vernietiging dan al is gaan lopen op grond van het tweede criterium, namelijk het kennis kunnen nemen van het besluit. En die termijn kan al veel eerder zijn gaan lopen. Van een verzoeker mag namelijk verwacht worden dat hij al het redelijke in het werk stelt om zich ervan te vergewissen of het besluit is genomen of niet.

Op de hoogte van agenda VvE?

Zo bepaalde het gerechtshof Den Haag in 2006, dat de stelling van een aantal verzoekers dat zij pas na ontvangst van de notulen kennis hebben kunnen nemen van het besluit onjuist was. In die zaak kwam het gerechtshof tot dat oordeel omdat de verzoekers in die zaak degenen waren die de VvE hadden verzocht om een vergadering uit te schrijven op welke vergadering een door hen ingebracht agendapunt zou worden besproken. De verzoekers waren op die vergadering niet aanwezig en hebben vervolgens de notulen afgewacht. Voorafgaand aan de vergadering hebben zij niet alleen de uitnodiging ontvangen maar ook de agenda voor de vergadering waarin hun voorstel als agendapunt was opgenomen.

Agenda verstrekt: kennisname!

Zij wisten dus welk besluit aan de orde zou zijn, maar kenden door hun afwezigheid niet de precieze formulering en strekking van het besluit. Maar, het gerechtshof vond dat gelet op het van tevoren verstrekt zijn van de agenda en de wetenschap van wat er besproken zou worden dat zij op, dan wel direct na de vergadering kennis hebben kunnen nemen van het besluit. Zij hoefden kennisname van de notulen dus niet af te wachten, temeer nu slechts voor of tegen het voorstel kon worden gestemd. Het gerechtshof vond dus dat de kantonrechter de verzoekers terecht niet-ontvankelijk Een partij in een gerechtelijke procedure (rechtszaak) is niet-ontvankelijk als er niet is voldaan aan de formele vereisten.
» Meer over niet-ontvankelijk
niet-ontvankelijk
had verklaard.

Verschil in termijnen voor verschillende verzoekers

Het voorgaande kan er dus ook toe leiden dat er een verschil is in de termijn waarbinnen vernietiging kan worden verzocht door verschillende verzoekers. Een dergelijke situatie deed zich in 2013 voor in een procedure die diende bij de rechtbank Midden-Nederland. In die zaak kwam de rechter tot het oordeel dat de verzoekers die lid waren van de VvE tijdig en op de juiste wijze waren opgeroepen en ook op de vergadering waar het gevraagde besluit is genomen aanwezig waren. Voor hen begon de termijn dus daags na de vergadering te lopen.

Huurders zonder stemrecht niet aanwezig

Zouden die verzoekers niet aanwezig zijn geweest, dan is het mogelijk dat de vernietigingstermijn nog steeds daags na de vergadering is ingegaan, zoals aan de orde was in de zaak die voor het gerechtshof Den Haag diende (zie hierboven). Maar in de zaak van de rechtbank Midden-Nederland was ook sprake van een aantal huurders. Die waren niet op de vergadering en waren daar ook niet voor uitgenodigd omdat zij daarin geen stemrecht hadden. Zij hadden dus pas veel later kennisgenomen van het besluit.

Overschrijding vernietigingstermijn

Die huurders hebben het verzoek tot vernietiging tegelijkertijd ingediend met de eigenaar die wel aanwezig was op de vergadering. Maar dat verzoek werd meer dan een maand na die vergadering gedaan. De rechtbank Midden-Nederland oordeelde vervolgens dat de verzoekende eigenaar niet-ontvankelijk was in verband met de overschrijding van de vernietigingstermijn, maar heeft het verzoek alsnog inhoudelijk behandeld omdat de huurders wel tijdig waren.

Wat mag van lid VvE verwacht worden?

Het voorgaande is dus van zeer groot belang om scherp voor ogen te houden. De termijnen zijn kort en beginnen eerder te lopen dan menigeen vaak denkt. Het gevolg van de termijnoverschrijding is bovendien fataal: het leidt onherroepelijk tot niet-ontvankelijkheid. Iemand die belang heeft bij besluiten van de VvE, zoals een lid van de VvE, zal zich er dus actief van moeten vergewissen welk besluit op enig moment wordt genomen. Zo zou onder omstandigheden van een VvE-lid verwacht kunnen worden dat hij de dag na de vergadering even telefonisch of via e-mail contact opneemt met het bestuur om te vragen wat er is besloten.

Kom tijdig in actie

Over het algemeen valt in elk geval dus af te raden om de notulen maar af te wachten. Temeer als je weet dat bepaalde besluiten zijn geagendeerd.

Meer in Vastgoedrecht
Advocaat Vastgoedrecht in Amsterdam en Naarden
Kettingbeding nietig verklaard vanwege beperking grondrecht

Een kettingbeding is een bepaling in een overeenkomst (meestal een koopovereenkomst) die steeds opnieuw aan de nieuwe koper moet worden...

Sluiten