Verhuurder bemoeit zich met bedrijfsvoering huurder: waar ligt de grens?

Een koffiecorner in een bouwmarkt of een lunchroom in een grote meubelzaak. Het mengen van detailhandel met horeca past in de huidige ‘totaalbeleving’ van winkelen. Soms wordt de horeca door de detailhandel zelf uitgebaat. Maar vaker wordt de exploitatie uit handen gegeven aan een zelfstandige horeca-ondernemer. Deze samenwerking is meestal vastgelegd in een huurovereenkomst. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt geeft aan waar de knelpunten bij deze bijzondere huurrelatie kunnen liggen.

Exploitatie horeca

Als een horeca-ondernemer vanuit een huurpand zijn zaak exploiteert, heeft de verhuurder vaak geen (direct) belang bij de wijze waarop de exploitant zijn bedrijfsvoering doet. Als hij zich maar aan de huurovereenkomst houdt en de huur betaalt. Dit is anders als de horeca in dezelfde ruimte is gelegen als de onderneming van de verhuurder. Zeker als de enige fysieke scheiding tussen de twee afzonderlijke ondernemingen niet meer dan een simpele terrasafzetting betreft. Het gevaar dat de verhuurder zich met het reilen en zeilen bij de huurder wil bemoeien ligt dan op de loer.

Opzegging huurovereenkomst bedrijfsruimte

Zo ook in een recente zaak die aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden voorlag. Verhuurder, eigenaar van een groot tuincentrum, verhuurde het restaurantgedeelte in dit tuincentrum. Verhuurder zegde de overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst
overeenkomst
op na de eerste termijn van 5 jaar op grond van tekortschieten door de huurder. In eerste aanleg heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat verhuurder tijdig en rechtsgeldig de huurovereenkomst heeft opgezegd. In hoger beroep Ons burgerlijk procesrecht kent het beginsel dat er onderzocht wordt in twee instanties: een ieder heeft het recht op een nieuwe behandeling van de zaak door een hogere rechter.
» Meer over hoger beroep
hoger beroep
komt het hof echter tot een ander oordeel.

Tekortschieten huurder

Volgens verhuurder kunnen de tekortkomingen van huurder worden onderverdeeld tussen een te late huurbetaling enerzijds en slechte bedrijfsvoering anderzijds. Ten aanzien van de niet betaalde huur overweegt het hof dat huurder daarvoor een gerechtvaardigde grond had. Deze omstandigheid levert dus geen grond voor ontbinding van de huurovereenkomst op.

Slechte bedrijfsvoering

Resteert de slechte bedrijfsvoering. De advocaat Een jurist die rechtsbijstand verleent en cliënten vertegenwoordigt in rechtszaken.
» Meer over advocaat
advocaat
van verhuurder draagt feiten aan van het niet schoonhouden van het restaurant en personeel dat niet goed zou zijn behandeld tot het niet (regelmatig) aanwezig zijn van huurder op de bedrijfsvloer. Het hof oordeelt dat deze feiten enerzijds niet voldoende zijn onderbouwd, en anderzijds aspecten van de bedrijfsvoering betreffen die exclusief tot de zeggenschap van huurder behoren. Het is aan huurder om te bepalen op welke wijze hij het restaurant exploiteert (uiteraard binnen de grenzen van de huurovereenkomst).

Bemoeienis verhuurder bedrijfsvoering

Tijdens de comparitie Een zitting waar de rechter vragen aan partijen kan stellen.
» Meer over comparitie
comparitie
kwam dan ook de aap uit de mouw. De directeur De leidinggevende van een onderneming of organisatie.
» Meer over directeur
directeur
van verhuurder wenste zich eigenlijk intensief met de bedrijfsvoering van het restaurant te bemoeien. Daarom was hij ook te pas en te onpas in het restaurant en het niet openbaar toegankelijke deel daarvan aanwezig en maakte hij foto’s van hem onwelgevallige toestanden. Volgens het hof verdraagt zich dit echter niet met de aard van de tussen partijen overeengekomen verhuurrelatie: verhuurder geeft hiermee juist de zeggenschap over het door haar verhuurde gedeelte in het tuincentrum uit handen.

Concurrerende activiteit verhuurder

Het hof oordeelt uiteindelijk dat de ontbinding niet kan worden gedragen door de feiten die verhuurder heeft aangedragen. De huurovereenkomst blijft aldus in stand. Daar komt nog eens bij dat -anders dan de kantonrechter- het hof van mening is dat juist verhuurder onrechtmatig Ieder handelen of nalaten dat in strijd is met een wet of met de maatschappelijke betamelijkheid.
» Meer over onrechtmatig
onrechtmatig
heeft gehandeld. Hij heeft tijdens de kerstperiode een Kerstcafé geopend in het tuincentrum. Deze direct concurrerende activiteit acht het hof een aantasting van het rustig huurgenot van huurder. Huurder heeft recht op vergoeding van de schade welke is gelegen in gederfde winst. De zaak wordt verwezen naar een schadestaatprocedure Een gerechtelijke procedure die na de hoofdprocedure volgt waarin enkel de omvang van de schade wordt vastgesteld.
» Meer over schadestaatprocedure
schadestaatprocedure
om de schade vast te stellen.

Meer in Huurrecht
Curator vordert door huurder betaalde huurverhoging terug wegens ontbreken rechtsgrond.
Huurder bedrijfsruimte betaalt huurverhoging zonder wijziging huurovereenkomst: onverschuldigde betaling?

Een huurder betaalt jarenlang een huur die hoger is dan de huur in zijn oorspronkelijke huurovereenkomst. De verhuurder stelt dat...

Sluiten