Is het verbod van de VvE op kamerverhuur te omzeilen door studio’s te verhuren?

De wens van een eigenaar om zijn appartement op te delen in kamers, en die te verhuren, leidt regelmatig tot discussies binnen de VvE. De verhuur van kamers wordt geassocieerd met overlast, reden voor andere VvE-leden om zich daartegen te verzetten. Voor de vraag of kamerverhuur is toegestaan, is essentieel wat in de splitsingsakte De notariële akte waarin een gebouw in appartementsrechten is gesplitst.
» Meer over splitsingsakte splitsingsakte en het (model)reglement is bepaald. Advocaat VvE-recht Denise Janssen licht aan de hand van een recente uitspraak van de rechtbank Amsterdam toe wanneer kamerverhuur niet is toegestaan.

Verhuur van studio’s: verboden volgens de VvE

Een eigenaar is voornemens om zijn appartement om te bouwen tot vier zelfstandige woonruimten, om die aan (minimaal) vier volwassenen te verhuren. De VvE stelt dat het in de splitsingsakte opgenomen (model)reglement een verbod op de verhuur van studio’s bevat, omdat daarin is bepaald:

• dat de bestemming van de appartementen “woning” is;
• dat het niet is toegestaan om “een privé-gedeelte te exploiteren als pension of kamerverhuurbedrijf”;
• en dat de ondersplitsing van een appartementsrecht Een eigendomsaandeel in een gedeelte van een gebouw (appartement) alsmede een exclusief gebruiksrecht op dat gedeelte.
  » Meer over appartementsrecht appartementsrecht niet is toegestaan.

Volgens de VvE blijkt uit deze bepalingen dat de appartementen als één geheel moeten worden gebruikt.

Standpunt van de eigenaar: verhuur studio’s is toegestaan

De eigenaar meent dat de VvE ongelijk heeft. In het reglement staat (ook) dat een eigenaar zijn privégedeelte kan laten gebruiken door een ander. De eigenaar beargumenteert dat het opdelen van het appartement in studio’s niet in strijd is met de bestemming. De huurders zullen immers in de studio’s gaan wonen. In het reglement staat niet dat slechts één woning is toegestaan. Ook wordt het appartementsrecht niet ‘ondergesplitst’, het wordt slechts opgedeeld in studio’s. En daarbij is het verbod op de exploitatie van een kamerverhuurbedrijf niet op deze situatie van toepassing, omdat de eigenaar studio’s in plaats van kamers zal verhuren.

Rechter: reglement beoogt verhuur aan niet-gezinnen te verbieden

De rechter oordeelt dat deze combinatie van reglementsbepalingen naar objectieve maatstaven beoogt om de verhuur van het appartement aan meerdere personen, die niet in een gezinsrelatie met elkaar staan, te verbieden. Dat volgt onder meer uit het verbod op ondersplitsing en het enkelvoud van het woord “woning” als omschrijving van de bestemming.

Geen verschil tussen studio’s en kamers

Door zijn appartement in studio’s op te delen, kan de eigenaar het verbod op exploitatie als kamerverhuurbedrijf niet omzeilen, aldus de rechter. Voor de wijze waarop het appartement wordt bewoond en de gevolgen die dat heeft voor de leden van de VvE, maakt het immers niet uit of het wordt verhuurd in de vorm van kamers, dan wel in de vorm van studio’s. In beide gevallen wordt het appartement kamergewijs geëxploiteerd. Dat de keuken en badkamer bij studio’s niet gemeenschappelijk zijn, doet daar niet aan af. De te verwachten overlast van studio’s is volgens de rechter zelfs groter dan bij ‘klassieke’ kamerverhuur, omdat in elke studio twee volwassenen kunnen wonen en de bewoners door het zelfstandige karakter van hun leefruimte geen gemeenschappelijke band met elkaar hoeven te hebben.

Tot slot

Kortom, als het reglement van de VvE meerdere bepalingen bevat die gezamenlijk beogen om kamerverhuur onmogelijk te maken, dan is het lastig om dat verbod met een vergelijkbare vorm van verhuur te omzeilen. Heeft u vragen over kamerverhuur binnen de VvE? De advocaten van AMS hebben de ervaring om u verder te helpen.