Afbreken onderhandelingen in strijd met letter of intent?

Vastgoedbedrijf De Key heeft met vastgoedonderneming Nitsba onderhandeld over de verkoop van het Lloyd hotel te Amsterdam. De Key heeft uiteindelijk voor een andere partij gekozen. Volgens Nitsba was er echter al een koopovereenkomst De overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven aan de koper tegen betaling van een prijs.
» Meer over koopovereenkomst koopovereenkomst tot stand gekomen dan wel waren de onderhandeling reeds in een zo een ver gevorderd stadium dat De Key deze niet zomaar had mogen afbreken. De rechtbank heeft zich over de kwestie gebogen en heeft recentelijk uitspraak gedaan. Advocaat contractenrecht Marco Guit licht toe.

Uitleg letter of intent

De onderhandelingen tussen partijen hebben plaatsgevonden aan de hand van een Letter Of Intent (LOI). In deze LOI werd een raamwerk voor de onderhandelingen overeengekomen waarbij steeds is benadrukt dat de LOI niet bindend is en dat de onderhandelingen volledig vrijblijvend zijn. Ook is er opgenomen dat er geen definitieve overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst kan worden bereikt zonder voorafgaande goedkeuring van de besturen van De Key en Nitsba.

Afbreken onderhandeling wegens hoger bod derde

In het kader van de onderhandelingen heeft De Key in een data room (een virtuele plek waar partijen bestanden kunnen plaatsen en delen) een concept koopovereenkomst geplaatst. Hierin is als koopprijs € 14.5 miljoen genoemd voor het gebouw (exclusief de parkeerplaatsen). Dit concept is vervolgens tussen partijen besproken. Na dit overleg heeft Nitsba een e-mail verzonden aan De Key waarin zij een bod doet van € 15.9 miljoen inclusief parkeerplaatsen. In reactie hierop heeft de Key enige dagen later aangegeven dat zij het bod niet wenst te accepteren en dat zij heeft besloten met een andere partij in zee te gaan.

Koopovereenkomst tot stand gekomen?

De vraag in de procedure is of tussen partijen een koopovereenkomst tot stand is gekomen, dan wel of de onderhandelingen door De Key onrechtmatig Ieder handelen of nalaten dat in strijd is met een wet of met de maatschappelijke betamelijkheid.
» Meer over onrechtmatig onrechtmatig zijn afgebroken. Nu partijen op basis van een LOI met elkaar in onderhandeling zijn getreden dient deze vraag in het licht van de LOI worden uitgelegd. Partijen hebben -zo blijkt- ieder een andere uitleg gegeven aan dit document. In dat geval komt het erop aan welke betekenis partijen redelijkerwijs hebben kunnen toekennen aan het bepaalde in de LOI (Haviltex-criterium).

LOI: vrijblijvende en onverplichte onderhandelingen

Gezien de tekst van de LOI was het, volgens de rechtbank, de expliciete bedoeling van partijen om zonder enige wederzijdse verplichting over de koop van het hotel met elkaar te onderhandelen. Pas als er definitieve overeenstemming zou bestaan, waren partijen gebonden. Aan het enkele plaatsen van een conceptkoopovereenkomst in de data room door De Key kan niet, zoals Nitsba betoogt, worden afgeleid dat de LOI was uitgewerkt en dat partijen vanaf dat moment aan de conceptovereenkomst gebonden waren. Er was nog geen definitieve overeenstemming. Immers, na deze plaatsing is er nog onderhandeld over essentiële onderwerpen zoals de koopprijs.

Opschortende voorwaarde van goedkeuring bestuur

Bovendien is niet voldaan aan de opschortende voorwaarde Bij een opschortende voorwaarde vangt de werking van een verbintenis pas aan als een toekomstige gebeurtenis heeft plaatsgevonden.
» Meer over opschortende voorwaarde opschortende voorwaarde dat voor het bereiken van een definitieve overeenkomst goedkeuring nodig is van het bestuur van De Key. Deze goedkeuring is nimmer gegeven. Er is dus geen overeenkomst tot stand gekomen.

De Key vrij om onderhandelingen te af te breken

De vraag rest of De Key gerechtigd was de onderhandelingen af te breken. Volgens de rechtbank mocht de Key dat doen. De LOI ging uit van maximale vrijheid en “non-commitment”. Bovendien werd er “non-exclusive” (zoals de LOI aangaf) met elkaar onderhandeld. Dat De Key aldus met andere gegadigden in gesprek was, mocht duidelijk zijn. De onderhandelingen waren niet in een dusdanig stadium dat Nitsba er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat een overeenkomst tot stand zou komen.