Kettingbeding nietig verklaard vanwege beperking grondrecht

Een kettingbeding is een bepaling in een overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst
overeenkomst
(meestal een koopovereenkomst De overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven aan de koper tegen betaling van een prijs.
» Meer over koopovereenkomst
koopovereenkomst
) die steeds opnieuw aan de nieuwe koper moet worden doorgegeven. Het staat partijen vrij de inhoud van een kettingbeding Een bepaling in een overeenkomst (meestal een koopovereenkomst) die steeds opnieuw aan de volgende contractant moet worden doorgegeven, meestal op straffe van een boete.
» Meer over kettingbeding
kettingbeding
te bepalen. Echter, een beding dat door inhoud of strekking in strijd is met de goede zeden of de openbare orde is nietig. Advocaat vastgoedrecht Thomas van Vugt legt uit.

 

Rechtsvraag: kettingbeding nietig?

In een recente procedure boog de rechter zich over de vraag of een kettingbeding nietig was. De zaak was als volgt. De woning van de eisende partij grenst aan de percelen van de eis in reconventie Een gedaagde in een dagvaardingsprocedure is bevoegd een tegenvordering in te stellen. Dit wordt een eis in reconventie of tegeneis genoemd.
» Meer over eis in reconventie
gedaagde
partij. Gedaagde was aanvankelijk ook eigenaar van de woning maar heeft deze in 1993 verkocht aan X. Omdat hij wilde voorkomen dat toekomstige bewoners van de woning zich op enig moment zouden verzetten tegen de (uitbreiding van) bedrijfsactiviteiten van gedaagde, heeft hij een kettingbeding in de koopakte opgenomen.

Contractsvrijheid bij aangaan kettingbeding

Dit kettingbeding luidde als volgt:

Koper verklaart bij deze nooit enigerlei bezwaren van welke aard dan ook in het kader van de geldende milieuwetgeving alsook op planologisch gebied bij welke overheidsinstantie dan ook te zullen indienen voor wat betreft de agrarische bedrijven op de [betreffende] percelen.”

Verklaring voor recht

eiser De partij die gedagvaard wordt om te verschijnen in een rechtszaak wordt aangeduid als de gedaagde. Dit in tegenstelling tot de eiser, de partij die het initiatief tot de rechtszaak heeft genomen en daartoe door een gerechtsdeurwaarder een dagvaarding heeft laten betekenen aan de gedaagde.
» Meer over eiser
Eiser
, die ondertussen eigenaar was geworden van de woning, had de rechter gevraagd te verklaren voor recht dat het kettingbeding nietig was. De rechtbank overweegt allereerst dat het beding behalve een kettingbeding ook een onthoudingsbeding is. Er wordt afstand gedaan van de toegang tot rechtsbescherming welke een burger geniet op grond van de Algemene wet bestuursrecht Het recht waarin het handelen van bestuursorganen in relatie tot burgers wordt geregeld.
» Meer over bestuursrecht
bestuursrecht
. Sterker nog, aangezien rechtsbescherming door de overheidsrechter een grondrecht is, wordt er afstand gedaan van een grondrecht. Dat is nogal wat.

Beperking grondrecht mag in principe

De rechtbank stelt voorop dat een beding waarin een grondrecht wordt beperkt, niet automatisch nietig is. De contractsvrijheid -waaronder de vrijheid om een beperking over een te komen- is namelijk ook een grondrecht. De rechter zal in elk concreet geval waarin grondrechten botsen een afweging moeten maken tussen beide grondrechten.

Afweging botsende grondrechten

Deze afweging valt in deze procedure in het nadeel van het kettingbeding uit. De rechtbank acht hierbij ten eerste van belang dat de beperking van de toegang tot rechtsbescherming niet enkel voor de partijen die betrokken zijn (geweest) bij de totstandkoming van het beding geldt. Immers, omdat het onthoudingsbeding ook een kettingbeding is, wordt de toegang tot rechtsbescherming ook beperkt wordt voor derden (namelijk toekomstige kopers van de woning).

Kettingbeding nietig verklaren via advocaat

Voorts voorziet het beding niet in een aanvaardbare afbakening van datgene waarop de afstand van rechtsbeschermingsmogelijkheden betrekking heeft. Anders gezegd, degene die afstand doet van zijn grondrecht, weet eigenlijk niet waar hij precies afstand van doet. Volgens het beding mag de eigenaar van de woning namelijk nooit bezwaar maken tegen welk toekomstig plan dan ook. De rechtbank acht het beding onverenigbaar met de in de Nederlandse rechtsorde verankerde fundamentele rechtsbeginselen. Het beding wordt dan ook nietig verklaard door de rechtbank.

Meer in Vastgoedrecht
Niederländische Vertragsrecht Anwalt - AMS Advocaten Amsterdam und Naarden
Economisch eigendom bestaat niet

Zo’n 30 jaar geleden was het heel gebruikelijk dat vastgoed een andere 'economische' eigenaar had dan de juridische eigenaar. Dat...

Sluiten