Verhoging of verlaging van de huur via de rechter: terugwerkende kracht?

Een verhuurder van een middenstandsbedrijfsruimte Bedrijfsruimte bestemd voor de uitoefening van een winkel, horeca of ambachtsbedrijf en waar een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
» Meer over middenstandsbedrijfsruimte middenstandsbedrijfsruimte kan in principe op ieder moment (na afloop van de 10-jaars termijn) verhoging van de huur vorderen als die huur niet meer in overeenstemming is met vergelijkbare huurprijzen in de omgeving. Stemt de huurder niet in, dan kan de verhuurder naar de rechter stappen. De vraag die in een recente uitspraak aan de orde kwam is of de  via de rechter verhoogde huurprijs met terugwerkende kracht geldt. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt bespreekt de zaak.

Huur verhogen bedrijfspand

Op 6 januari 2006 start de verhuurder een procedure tot huurprijsvaststelling bij de kantonrechter. Hij dient allereerst via een advocaat een verzoekschrift Zaken die niet met een dagvaarding beginnen, worden ingeleid met een verzoekschrift. De wet verbindt een aantal minimumvereisten aan de inhoud van een verzoekschrift.
» Meer over verzoekschrift verzoekschrift in waarin hij de rechter verzoekt om een deskundige te benoemen om advies uit te brengen over de hoogte van de huur. De deskundige adviseert in 2008 een huurprijs van € 31.000 per jaar. De advocaat van de verhuurder start op 1 juni 2009 een volgende procedure waarin hij de kantonrechter verzoekt de nieuwe huur vast te stellen op € 31.000 per jaar met ingang van 6 januari 2006.

Ingangsdatum huurverhoging

Huurders vinden de nieuwe huurprijs op zich niet onredelijk maar stellen zich op het standpunt dat verhuurder ernstig tekort is geschoten in haar verplichting het gehuurde te onderhouden. De huurprijs moet dus pas op een latere datum ingaan. Zij vorderen in reconventie voorts om verhuurder te veroordelen tot het uitvoeren van groot onderhoud en de huurprijs met ingang van 1 juni 2009 te verminderen met 30% totdat de gebreken zijn hersteld. De kantonrechter acht het redelijk dat, gezien de slechte staat van onderhoud, de huurprijs pas in moet gaan nadat op zijn minst een begin is gemaakt met het verrichten van reparaties. Hij stelt in zijn vonnis de huurprijs vast op € 31.000 ingaande op 1 januari 2011. Verhuurder gaat in hoger beroep Ons burgerlijk procesrecht kent het beginsel dat er onderzocht wordt in twee instanties: een ieder heeft het recht op een nieuwe behandeling van de zaak door een hogere rechter.
» Meer over hoger beroep hoger beroep.

Hof: latere ingangsdatum slechts bij hoge uitzondering

In hoger beroep staat slechts de ingangsdatum ter discussie. Het hof stelt voorop dat de wet aangeeft dat een door de rechter nieuw vastgestelde huurprijs geldt met ingang van de dag waarop deze is gevorderd, tenzij de rechter op grond van bijzondere omstandigheden een andere ingangsdatum vaststelt. Uitgangspunt in deze zaak zou dus volgens het Hof zijn de ingangsdatum van 6 januari 2006 (de dag waarop de vordering tot nadere vaststelling is ingesteld).

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte bij achterstallig onderhoud

Het hof overweegt dat uit de achtergrond van de wet blijkt dat een andere ingangsdatum slechts bij hoge uitzondering moet worden vastgesteld. In deze zaak is de vraag of de slechte onderhoudssituatie aanleiding geeft tot toepassing van de uitzondering. Het Hof meent van niet. Een huurder heeft in een dergelijke situatie namelijk meerdere rechtsmaatregelen tot zijn beschikking Uitspraak in een verzoekschriftprocedure
» Meer over beschikking beschikking. Zo kan hij bijvoorbeeld de verhuurder tot nakoming dwingen of zijn huurbetaling opschorten en vermindering van de huurprijs vorderen.

Wijziging huurprijs bedrijfsruimte eisen

In deze zaak hebben huurders een dergelijke vordering tot huurprijsvermindering ook ingesteld doch de kantonrechter heeft de beslissing op deze vordering aangehouden totdat het Hof in hoger beroep over de ingangsdatum heeft besloten. Het hof is het met de verhuurder eens dat het dubbelop zou zijn om zowel de nieuwe huurprijs op een latere datum te laten ingaan, alsook de vordering tot huurprijsvermindering toe te wijzen. Het hof kiest ervoor de nieuwe huurprijs op 6 januari 2006 vast te stellen en laat het oordeel wat betreft de huurprijsvermindering over aan de Kantonrechter.