Hoe rechters oordelen over huurprijsvermindering vanwege de coronacrisis

Nu een gedeeltelijke lockdown is ingegaan, worden veel ondernemingen weer geconfronteerd met omzetderving en gedwongen sluitingen. Verhuurders van bedrijfsruimten krijgen daardoor wellicht – mogelijk voor de tweede keer – het verzoek voor huurprijsvermindering. In hoeverre zijn zij daartoe gehouden? Die vraag is de afgelopen maanden meermaals aan de orde gekomen in rechtszaken tussen huurders en verhuurders. Advocaat huurrecht Denise Janssen bespreekt de actuele stand van zaken aan de hand van een aantal recente uitspraken.

Huurders onderbouwen een vordering tot huurprijsvermindering veelal met een beroep op overmacht Een schuldenaar verkeert in overmacht als hij tekortschiet en de tekortkoming niet aan hem valt toe te rekenen.
» Meer over overmacht overmacht, op het bestaan van een gebrek dat in de weg staat aan het huurgenot en op Onvoorziene omstandigheden Omstandigheden die partijen niet hebben (kunnen) voorzien bij het sluiten van een overeenkomst die een wezenlijke (nadelige) invloed hebben op de (wijze van) nakoming van de overeenkomst.
» Meer over onvoorziene omstandigheden onvoorziene omstandigheden.

Overmacht

Een beroep op overmacht lijkt in elk geval geen kans van slagen te hebben. Omzetverlies betekent niet dat de het onmogelijk is om te betalen. Het is namelijk niet de prestatie zelf – het betalen van de huur – die door de coronacrisis wordt belemmerd, zo oordeelden de rechtbank Amsterdam (tweemaal) en de rechtbank Den Haag.

Gebrek

Ook een beroep op een gebrek biedt de huurder doorgaans geen soelaas. Een gebrek is elke omstandigheid die het huurgenot dat de huurder bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten beperkt. Een dergelijk gebrek geeft wettelijk recht op huurprijsvermindering. Het maakt daarbij niet uit dat het gebrek niet aan de schuld van de verhuurder kan worden toegerekend.

Zo bekeken kan de van overheidswege opgelegde lockdown voor panden die zijn verhuurd als horecaruimte gelden als gebrek. Maar omdat het recht op huurprijsvermindering op deze grond is uitgesloten in de standaard Algemene Bepalingen Winkelruimte, strandde dit beroep bij onder meer de rechtbank Rotterdam.

Onvoorziene omstandigheid?

Hoe succesvol is een beroep op onvoorziene omstandigheden? Dat moeten omstandigheden zijn die bij het aangaan van de huurovereenkomst niet (ook niet stilzwijgend) door partijen in de overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst zijn voorzien. Daarnaast moeten de omstandigheden van zodanige aard zijn, dat ongewijzigde instandhouding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid Een bron van ongeschreven objectief recht waaraan mensen zich moeten gedragen jegens elkaar.
» Meer over redelijkheid en billijkheid redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Rechters oordelen hierover verschillend.

Ja, de coronacrisis is onvoorzien

Zo veronderstelde de rechtbank Amsterdam dat partijen bij het sluiten van de huurovereenkomst niet hadden voorzien dat zich een wereldwijde gezondheidscrisis zou voltrekken die zou leiden tot een lockdown. De huurder die een winkel exploiteerde maakte daarom aanspraak op huurvermindering. En tweemaal oordeelde de rechtbank Amsterdam dat de verplichte sluiting van de horeca een onvoorziene omstandigheid is met huurprijsverlaging tot gevolg.

Maar bij de vraag hoeveel huurverlaging dan gerechtvaardigd is, zijn meer omstandigheden relevant. Zo kan de rechter meewegen of een huurder er zelf voor koos om de winkel geheel te sluiten terwijl de overheid dat niet verplichtte. Ook kijkt de rechter naar de overheidssteun en moet de huurder de impact op zijn financiële situatie goed onderbouwen. Voorts weegt de rechter de onderlinge verhouding van de huurder en verhuurder mee. Als de verhuurder een particuliere belegger is die één pand bezit als oudedagvoorziening en de huurder onderdeel is van een groot concern met een miljoenenomzet, zal de huurder minder huurprijsverlaging toegewezen krijgen. De huurprijsvermindering kan dus nogal in hoogte variëren.

Nee, de coronacrisis leidt niet tot huurprijsverlaging

De rechtbank Rotterdam oordeelde anders over een beroep op onvoorziene omstandigheden. De huurder, die een groothandel in machines drijft, stelde dat het omzetverlies dat zij lijdt door de coronacrisis een onvoorziene omstandigheid is. De rechtbank overwoog echter dat de overheidsmaatregelen het gebruik van het gehuurde in dit geval niet belemmeren. Het omzetverlies is volgens de rechter een omstandigheid die tot het ondernemersrisico van de verhuurder behoort.

Ook de rechtbank Den Haag wees een vordering tot huurprijsvermindering vanwege onvoorziene omstandigheden af. De huurder onderverhuurde de bedrijfsruimte Een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf en waar een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
» Meer over bedrijfsruimte bedrijfsruimte als kantoor-, vergader- en eventruimten en werd daardoor geconfronteerd met een sterk verminderde omzet. De rechtbank overwoog dat de wettelijke bepaling over onvoorziene omstandigheden een strenge maatstaf is, die terughoudend moet worden toegepast. De coronacrisis kon deze zware toets niet doorstaan. De rechtbank Gelderland kwam tot een gelijksoortig oordeel ten aanzien van huurder Vitesse die minder huur voor stadion Arnhem hoopte te betalen.

Slotsom

Uit de uitspraken van rechtbanken komt dus (nog) geen eenduidig beeld naar voren. Huurders die hun deuren gedwongen moeten sluiten, hebben in elk geval meer kans op huurprijsverlaging dan huurders die met (fors) omzetverlies kampen. Ook wegen de rechters meer omstandigheden mee dan alleen de corona-maatregelen en omzet.