Afstand huurrechten door directeur aan bv: wie is de huurder?

Normaliter staat in een huurovereenkomst voor bedrijfsruimte Een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf en waar een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
» Meer over bedrijfsruimte bedrijfsruimte helder aangeduid wie de contractpartijen zijn. In de rechtspraak zie je echter regelmatig geschillen langs komen waarin de rechter moet beoordelen wie de formele huurder is. Zeker als de feitelijke situatie niet (meer) overeenkomt met de situatie omschreven in het huurcontract. Advocaat huurrecht voor bedrijfsruimte Thomas van Vugt bespreekt een recente uitspraak waarin dit aan de orde was.

Huurachterstand

In deze zaak was een grote huurachterstand ontstaan bij een huurovereenkomst van een horecaruimte. Op de huurovereenkomst uit 1990 stond de heer X aangegeven als huurder. Maar de horecagelegenheid werd geëxploiteerd door bv Y, waarvan X de bestuurder was. Bv Y betaalde ook al decennia lang de huur. De verhuurder dagvaardde de heer X en vorderde betaling van de huurachterstand. Bv Y was vlak daarvoor failliet verklaard.

Afstand van huurrechten

In de procedure stelde de heer X dat hij afstand had gedaan van zijn huurrechten op het moment dat bv Y werd opgericht. Sinds de oprichting heeft bv Y de ruimte feitelijk gehuurd. De heer X heeft in privé al jaren geen huurrelatie meer met de verhuurder en daarom kan hij niet worden aangesproken op betaling van de achterstand. Aldus de heer X.

Overdragen rechten aan rechtspersoon

De kantonrechter staat voor de vraag wie te gelden heeft als contractuele wederpartij De tegenpartij in een procedure of de partij met wie een contract is gesloten.
» Meer over wederpartij wederpartij (huurder). De rechter stelt voorop dat volgens artikel 7a:1595 BW (inmiddels vervallen) het een huurder niet is toegestaan een gehuurde zaak onder te huren of “zijne huur aan een ander af te staan”. Onder rechten aan een ander afstaan, valt ook het overdragen van rechten uit een huurovereenkomst aan een door de huurder opgerichte rechtspersoon Het BW kent geen algemene definitie van rechtspersoon.
» Meer over rechtspersoon rechtspersoon (vgl. HR 14-04-1967, ECLI:NL:PHR:1967:AC3505).

Bv is niet de huurder

De heer X mocht dus geen afstand doen van zijn huurrecht, althans niet zonder nadrukkelijke instemming van de verhuurder. Bovendien geldt dat om afstand te doen van een (huur)recht, de huurder ondubbelzinnig zijn bedoeling om de huurovereenkomst te beëindigen aan de verhuurder kenbaar moet maken. Dit is niet gebeurd in deze zaak. Integendeel; partijen hebben de huurovereenkomst uit 1990 in 2012 vernieuwd. Ook toen stond de heer X als huurder aangeduid, zonder daarbij te vermelden dat hij zou handelen in hoedanigheid van de directeur De leidinggevende van een onderneming of organisatie.
» Meer over directeur directeur van bv Y. De kantonrechter bevestigt dat de heer X – en niet bv Y – huurder is in deze zaak. De heer X is dus aansprakelijk voor betaling van de huurachterstand.

Contractsovername of indeplaatsstelling

De hiervoor beschreven situatie, waarbij een natuurlijk persoon Een mens met rechten en plichten.
» Meer over natuurlijk persoon natuurlijk persoon als huurder op een huurcontract staat maar de bedrijfsruimte feitelijk wordt gehuurd en betaald door een vennootschap, komt regelmatig voor. Soms wordt er al een huurovereenkomst aangegaan vooruitlopend op een latere oprichting van een vennootschap of door een eenmanszaak die later omgezet wordt in een bv. In dergelijke situaties heeft de huurder mogelijkheden de huurovereenkomst aan te passen zodat de feitelijke situatie wordt geformaliseerd. Zo kan een huurder de verhuurder verzoeken mee te werken aan contractsovername Het overnemen van een rechtsverhouding door een derde.
» Meer over contractsovername contractsovername (6:159 BW) of indeplaatsstelling (7:307 BW). De verhuurder zal hieraan – voor zover het verzoek redelijk is – doorgaans (moeten) meewerken.