Huurachterstand van drie maanden voldoende voor ontbinding huurovereenkomst?

Een huurachterstand van drie maanden wordt vaak voldoende geacht om een huurovereenkomst te ontbinden. De rechter kijkt daarnaast naar de andere omstandigheden die tot een ontbinding kunnen leiden. Advocaat huurrecht Thomas van Vugt bespreekt een recent arrest van het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin de ontbinding werd uitgesproken in verband met structurele wanbetaling, en – inderdaad – een huurachterstand van drie maanden.

Huurder betaalt te laat, heeft huurachterstand en meer

In deze zaak was er sprake van een huurder die als sinds 1997 een woning huurde van stichting Een stichting is een door een rechtshandeling in het leven geroepen rechtspersoon zonder leden of aandeelhouders.
» Meer over stichting Stichting De Alliantie. Die huurder gaf diverse problemen. Zo heeft De Alliantie meldingen gekregen dat hij niet in het gehuurde woonde, maar bij een vriendin (wat in strijd is met de huurovereenkomst), hij zou het gehuurde aan derden in gebruik hebben gegeven en er zou overlast vanuit de woning worden veroorzaakt. Bovendien zou er in de woning hennep worden gekweekt. Daarnaast is er volgens De Alliantie sprake van stelselmatig late huurbetalingen en een forse huurachterstand.

Huurovereenkomst niet ontbonden: De Alliantie in hoger beroep

De advocaat van de Alliantie heeft daarom gevorderd dat de huurovereenkomst door de kantonrechter zou worden ontbonden. Die vorderingen zijn in eerste aanleg echter afgewezen, waarna De Alliantie met behulp van een advocaat in hoger beroep Ons burgerlijk procesrecht kent het beginsel dat er onderzocht wordt in twee instanties: een ieder heeft het recht op een nieuwe behandeling van de zaak door een hogere rechter.
» Meer over hoger beroep hoger beroep is gegaan. Het gerechtshof oordeelde anders dan de kantonrechter.

Huurachterstand rechtvaardigt ontbinding huurovereenkomst

Het gerechtshof vond het voldoende ernstig dat er sprake was van een huurachterstand van drie maanden, terwijl de huurder een betalingsregeling niet was nagekomen. Ook daarvoor betaalde de huurder structureel te laat. Het gerechtshof vond – zelfs als er rekening werd gehouden met de woonbelangen van de huurder – die tekortkomingen en de hoogte van de achterstand zo ernstig, dat dit ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigde. Het hof nam de overlast, het niet zelf bewonen en de hennepplanten dus niet eens mee in haar beoordeling.

Verzachtende omstandigheden? AMS zoekt het uit!

De omstandigheden van het geval zijn voor het oordeel van de rechter beslissend. Dat kunnen omstandigheden zijn – zoals in deze zaak het niet nakomen van een regeling en het structurele karakter van de late betalingen in combinatie met de achterstand – die de zaak ernstiger maken en de doorslag geven. De keerzijde is dat er ook sprake zou kunnen zijn van verzachtende omstandigheden. Die waren er in deze zaak kennelijk niet, maar het verdient altijd de aanbeveling om een zaak goed juridisch te laten toetsen voordat er rechtsmaatregelen tegen een huurder worden getroffen. De advocaat huurrecht van AMS Advocaten kan u daarbij van dienst zijn.