Verborgen gebrek bij gekochte woning: wat zijn je rechten als koper?

Stel je koopt een woonhuis. Na de verhuizing ontdek je ernstige scheurvorming. Kan je de verkoper aanspreken op dit verborgen gebrek Gebreken aan een werk die pas na oplevering worden ontdekt en niet tijdens de oplevering ontdekt hadden kunnen worden.
» Meer over verborgen gebrek verborgen gebrek? Is er misschien grond voor ontbinding wegens dwaling? Of sta je met lege handen? Advocaat vastgoedrecht Marco Guit legt uit aan de hand van recente jurisprudentie.

Scheurvorming in gekochte woning

In een zaak die onlangs door het hof werd behandeld was het volgende aan de hand. Een koper had een woning gekocht. In de reeds bestaande aanbouw van deze woning waren ernstige scheuren ontstaan (of ontdekt). De koper stelt dat dit duidt op een verborgen gebrek en dat hij het bestaan van dit gebrek niet hoefde te verwachten bij het aangaan van de koopovereenkomst De overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven aan de koper tegen betaling van een prijs.
» Meer over koopovereenkomst koopovereenkomst. Hij doet een beroep op dwaling en vordert ontbinding van de koopovereenkomst. 

Gebrek ernstig genoeg voor ontbinding?

De verkoper erkent dat er een gebrek aanwezig is maar betwist dat dit gebrek ernstig genoeg is voor ontbinding.  De verkoper verwijst naar het standaard NVM-model koopcontract. In artikel 6.1 van dit koopcontract staat dat de onroerende zaak Onroerend zaken zijn o.m. de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
» Meer over onroerende zaak onroerende zaak aan koper in eigendom Het het meest omvattende recht dat men op een zaak kan hebben. Eigendom is het recht om over een zaak (stuk grond, voorwerp, hoeveelheid geld enz.) naar eigen goeddunken te beschikken.
» Meer over eigendom eigendom zal worden overgedragen in de staat waarin deze zich bij het tot stand komen van deze koopovereenkomst bevindt, met alle daarbij behorende […] zichtbare en onzichtbare gebreken.

Verborgen gebreken gekochte woning

Uitgaande van dit artikel heeft de koper bij de ontdekking van de scheurvorming geen poot om op te staan. Toch is er wel enige ruimte voor een aansprakelijkstelling bij verborgen gebreken. Artikel 6.3 bepaalt namelijk dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woonhuis. De verkoper staat niet in voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn. 

Herstelkosten voor verkoper?

Voor gebreken die het normale gebruik belemmeren en die niet aan koper bekend of kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van deze koopovereenkomst is verkoper uitsluitend aansprakelijk voor de herstelkosten. De discussie in deze zaak ging er dan ook uiteindelijk om of er sprake was van een gebrek dat in de weg stond aan een normaal gebruik van de woning.

Belemmert gebrek normaal gebruik?

Door de rechtbank aangestelde deskundigen hebben geconcludeerd dat de woning min of meer stabiel is, de fundering van de woning en aanbouw constructief goed genoeg zijn en raden ingrijpende bouwkundige herstelmaatregelen af. Op basis van deze conclusies overweegt het hof dat er geen sprake is van een gebrek dat in de weg staat aan een normaal gebruik. De scheuren zijn weliswaar ernstig maar de deskundigen zijn van mening dat de woning op de gewone wijze kan worden gebruikt als woonhuis. Zij bevelen dan ook enkel cosmetisch herstelwerk aan.

Advocaat Amsterdam bij aansprakelijkstelling

Dit betekent dat de koper in deze kwestie geen aanspraak kan maken op schadevergoeding, laat staan ontbinding. De verkoper is namelijk alleen aansprakelijk voor herstelkosten van gebreken die het normale gebruik belemmeren. De koper zal de kosten van het cosmetisch herstelwerk zelf moeten dragen. Als er al sprake zou zijn van dwaling, dan komt deze voor rekening van de koper, aldus het hof.