Beroepsfout notaris bij geschillen over een eigendomsoverdracht?

Bij de aankoop van onroerende zaak Onroerend zaken zijn o.m. de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd.
» Meer over onroerende zaak
onroerend goed
verloopt de betaling van de koopsom via de notaris. Als een geschil ontstaat over de eigendomsoverdracht, kan de vraag rijzen welke verplichtingen de notaris heeft ten aanzien van de koopsom die zich op zijn derdengeldenrekening bevindt. Mag de notaris de koopsom terugbetalen aan de koper als de koop en levering zijn teruggedraaid, zonder de verkoper te informeren? Die vraag lag voor in een recente uitspraak. Advocaat vastgoedrecht Denise Janssen licht deze toe.

Geen medewerking verleend aan recht van terugkoop

Een stichting Een stichting is een door een rechtshandeling in het leven geroepen rechtspersoon zonder leden of aandeelhouders.
» Meer over stichting
stichting
had het recht om een bedrijvencomplex van een vennootschap terug te kopen. Toen de stichting van dat recht gebruik wilde maken, weigerde de vennootschap daaraan mee te werken. Daarop startte de stichting een kort geding en vorderde dat het vonnis in plaats van een door de stichting ondertekende leveringsakte zou treden. De voorzieningenrechter gaf de stichting gelijk en wees de vordering toe.

Conservatoir beslag op koopsom onder de notaris

Hierna hoefde de stichting alleen nog maar de koopsom naar de derdengeldenrekening van de notaris over te maken om de eigendomsoverdracht te voltooien. Vervolgens legde de stichting snel conservatoir beslag Een maatregel waarmee een schuldeiser kan voorkomen dat een schuldenaar zijn vermogensbestandelen verkoopt voordat de schuldeiser tot executie kan overgaan.
» Meer over conservatoir beslag
conservatoir beslag
op de koopsom toen die zich nog op de derdengeldenrekening van de notaris bevond. De stichting meende namelijk dat zij recht had op schadevergoeding van de vennootschap. Door beslag te leggen voorkwam de stichting dat de notaris de koopsom aan de vennootschap kon uitbetalen.

Opheffing conservatoir beslag als Hoge Raad streep door recht van terugkoop zet

Omdat een beslissing in kort geding geen definitief oordeel over een zaak is, procedeerden partijen in een bodemprocedure De gerechtelijke procedure waarin een geschil definitief wordt beslist.
» Meer over bodemprocedure
bodemprocedure
verder over de vraag of de vennootschap verplicht was om het bedrijvencomplex aan de stichting terug te verkopen. Uiteindelijk oordeelde de Hoge Raad dat de stichting toch geen recht van terugkoop had gehad. Nu de stichting alsnog in het ongelijk was gesteld, moest zij het conservatoire beslag op de restantkoopsom wel opheffen.

Notaris maakt koopsom over naar stichting die failliet gaat

De stichting verzocht de notaris om de koopsom aan haar over te maken. De notaris betaalde de koopsom direct terug aan de stichting zonder de vennootschap daarover te informeren. Daarna ging de stichting failliet.

Beroepsfout notaris?

De vennootschap meende dat de notaris een beroepsfout had gemaakt door de koopsom terug te betalen aan de stichting. Zij stelde dat zij recht had gehad op de koopsom, omdat de notaris het bedrag meteen had moeten overmaken op het moment dat hij concludeerde dat er geen beslagen, hypotheken, leveringen of inschrijvingen aan levering in de weg stonden, en de levering dus ‘vrij en onbezwaard’ mocht heten. Door het vonnis van de voorzieningenrechter was de overdracht Overdracht is het overdragen van een recht (indien het een recht van eigendom betreft: in eigendom) aan een ander.
» Meer over overdracht
overdracht
immers voltooid en de vennootschap eigenaar geworden. De koopsom, die door het beslag niet naar de vennootschap kon worden overgemaakt, werd door de notaris voor de vennootschap gehouden. En dus had de koopsom bij het opheffen van het beslag aan de vennootschap moeten worden betaald. De stichting had de koopsom daarna maar bij de vennootschap moeten terughalen, zo redeneerde de vennootschap.

Hoge Raad: notaris had juist gehandeld

Het gerechtshof was het eens met de vennootschap en overwoog dat zij onvoorwaardelijk tot de koopsom gerechtigd was zodra de levering had plaatsgevonden. Maar de Hoge Raad oordeelde anders. Een notaris mag weliswaar tot uitbetaling overgaan zodra hij heeft geconstateerd dat de levering vrij en onbezwaard is. Echter, als nadien blijkt dat de veronderstelling dat de levering vrij en onbezwaard was onjuist was, zoals in deze zaak door de vernietiging van het eerste vonnis, dan mag de notaris toch niet tot uitbetalen. De notaris hoeft overigens niet ten aanzien van elke levering te onderzoeken of deze achteraf wel juist was.

More in Vastgoedrecht
gekraakt pand ontruimingskort geding
Belangen eigenaar bij ontruiming gekraakt pand doorslaggevend: AMS legt uit!

Voor veel eigenaren van onroerend goed is het de grootste nachtmerrie: krakers. In sommige gevallen krijgt een gekraakt pand een...

Close