Aannemer aansprakelijk voor oncomfortabele temperatuur in woning?

Na oplevering van een woning blijft de aannemer aansprakelijk als zich verborgen gebreken voordoen. Als voorwaarde geldt wel dat de opdrachtgever tijdig moeten hebben geklaagd. De Raad van arbitrage Particuliere geschillenbeslechting buiten de overheidsrechtspraak om.
» Meer over arbitrage Arbitrage deed onlangs een interessante uitspraak over de vraag of bewoners van een woning tijdig hadden geklaagd over de oncomfortabele binnentemperatuur in hun woning. Vervolgens boog de Raad zich over de vraag of er überhaupt sprake was van een gebrek. Advocaat bouwrecht Marco Guit bespreekt de zaak.

Verborgen gebrek

In dit bouwgeschil speelde het volgende. In opdracht De overeenkomst waarbij iemand anders dan op grond van een arbeidsovereenkomst diensten verrichten voor een opdrachtgever.
» Meer over opdracht opdracht van vier opdrachtgevers had de aannemer nieuwbouwwoningen gebouwd. Deze woningen waren voorzien van een grote glazen achterpui, gelegen op het oosten/zuidoosten. Binnen enkele maanden nadat de bewoners hun intrek hadden genomen, ondervonden zij hinder van een te hoge binnentemperatuur. In samenspraak met de aannemer is er vervolgens onderzoek verricht naar het thermisch comfort van de woningen.

Geen eisen in bouwbesluit

Vooropgesteld moet worden dat er in het bouwbesluit geen eisen zijn gesteld aan het thermisch comfort van woningen. Om toch een objectieve meting te kunnen uitvoeren, werd aansluiting gezocht bij de Adaptieve Temperatuur Grenswaarde conform ISSO 74. De woningen bleken deze grenswaarden aanzienlijk te overschrijden. De aannemer wees aansprakelijkheid De gehoudenheid van een persoon of bedrijf om schade ontstaan uit een onrechtmatige daad of wanprestatie te vergoeden.
» Meer over aansprakelijkheid aansprakelijkheid van de hand.

Arbitrageprocedure bij RvA

In de arbitrageprocedure vorderen de opdrachtgevers dat de aannemer wordt verplicht maatregelen te nemen om de hinder weg te nemen. De arbiter oordeelt eerst over de vraag of er tijdig is geklaagd. De aannemer wijst erop dat de opdrachtgevers al enkele maanden in de woning verbleven voordat zij het gebrek bij de aannemer meldde. Op grond van artikel 10 lid 1 algemene vergadering Het orgaan binnen verenigingen en vennootschappen met in aandelen verdeeld kapitaal met alle bevoegdheid die niet aan het bestuur of aan anderen is toegekend.
» Meer over algemene vergadering AVA 1992 is de aannemer na het verstrijken van de onderhoudstermijn De periode na oplevering van een werk waarin de aannemer gebreken hersteld.
» Meer over onderhoudstermijn onderhoudstermijn alleen aansprakelijk voor verborgen gebreken mits het gebrek binnen een redelijke termijn na ontdekking is gemeld.

Redelijke termijn klacht

De arbiter deelt deze mening niet. Het is logisch dat de opdrachtgevers eerst een periode hebben afgewacht om het wooncomfort te ervaren. Sowieso was er niet direct na intrek (in april) sprake van oncomfortabele hitte. De woningen warmden pas in de zomer op en pas toen bleek dat de woningen nauwelijks afkoelden. Dat hierover pas enkele maanden na intrek is geklaagd is volgens de arbiter nog binnen een redelijke termijn.

Arbiter: geen gebrek

Helaas voor de opdrachtgevers hebben zij weinig aan dit oordeel. De arbiter overweegt namelijk ook dat er helemaal geen sprake is van een (verborgen) gebrek. Volgens de arbiter is het algemeen bekend dat een grote glazen pui zonwarmte toelaat. In de verkoopbrochure worden de woningen aangeprezen als woningen met een “erg hoge isolatiewaarde, waardoor een lage energierekening”. De hoge isolatiewaarde leidt ertoe dat er enerzijds relatief weinig verwarming nodig is maar anderzijds (dus) relatief veel zonwering en/of andere verkoeling als de temperaturen te hoog oplopen.

Advocaat Amsterdam bij bouwgeschil

Dit betekent volgens de arbiter nog niet dat er sprake is van ondeugdelijk werk zeker omdat wettelijke normen op dit punt ontbreken. De aannemer heeft een woning gebouwd die voldoet aan de specificaties. Het is aan opdrachtgevers om aanvullende maatregelen te nemen om de woning af te koelen indien gewenst. De vordering om de aannemer hiertoe te veroordelen wordt afgewezen.