Ontbinding van de huurkoopovereenkomst: wat is “volledige verrekening?”

Wat is huurkoop?

huurkoop De koopovereenkomst waarbij de zaak wel aan koper wordt geleverd maar pas in eigendom overgaat als de koopprijs is afbetaald.
» Meer over huurkoop Huurkoop is een relatief zeldzaam juridisch figuur, waarvoor pas sinds 1 januari 2017 een wettelijke afdeling bestaat (art. 7:101 BW e.v.). Huurkoop is een vorm van koop, waarbij de huurkoper maandelijks een bedrag betaalt gedurende een bepaalde periode, vaak bestaande uit een deel huur ( gebruiksvergoeding Vergoeding voor gebruik van het eigendom van een ander.
» Meer over gebruiksvergoeding gebruiksvergoeding) en een deel koopsom. Daarnaast moet vaak aan het begin of aan het einde van de looptijd een aanzienlijk bedrag ineens betaald worden om ervoor te zorgen dat de huurkoper de koopsom volledig voldoet. Afgezien van de dwingendrechtelijke bepaling van koop en huur, geldt uiteindelijk volledige contractsvrijheid: partijen mogen de verplichtingen over en weer zelf bepalen.

Ontbinding van huurkoopovereenkomsten

Huurkoop kan een goede optie zijn voor bepaalde situaties, maar ingewikkeld wordt het als één van de partijen de huurkoopovereenkomst wil ontbinden. Zowel huur als koop kennen allerlei (betalings)verplichtingen over en weer die ongedaan moeten worden gemaakt. Denk onder meer aan boetebedingen, gebruiksvergoedingen, waarborgsommen, gederfd positief contractsbelang, servicekosten De kosten die bovenop de kale huur komen.
» Meer over servicekosten servicekosten, etc. Daarnaast kent huurkoop een eigen verrekeningsbepaling in art. 7:108 BW: als de huurverkoper de overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst ontbindt en hij daardoor vermogensrechtelijk in een gunstigere positie komt dan bij volledige nakoming, vindt volledige verrekening Het tegen elkaar wegstrepen van schulden over en weer waardoor een verbintenis teniet gaat.
» Meer over verrekening verrekening plaats.

Een recent arrest van het Hof Den Haag geeft een goed beeld van de afwikkeling van ontbinding van huurkoop.

1. Zoals gebruikelijk moet een van de partijen in verzuim De situatie dat, en de periode waarin een schuldenaar nalaat een opeisbare prestatie te verrichten.
   » Meer over verzuim verzuim zijn van zijn verplichtingen voor de ander om bevoegd te zijn tot ontbinding. Eventueel kan aanleiding zijn voor toepassing van de huurrechtelijke term de grace, maar i.c. was daarvoor geen aanleiding aangezien het ging om een commercieel contract Een akte (schriftelijke vastlegging) van een overeenkomst.
   » Meer over contract contract.
2. Het maandelijkse bedrag bestaat deels uit huur, deels uit aflossing en deels uit rente. Reeds betaalde rentebedragen komen niet in aanmerking voor ongedaanmaking.
3. De huurverkoper heeft gebruiksgenot geleverd tot het moment van ontbinding, althans ontruiming. Daarvoor is de huurkoper een gebruiksvergoeding verschuldigd die niet per se gelijk is aan de betaalde huur, maar hierin ligt wel een stelplicht bij de huurkoper.
4. Het Hof overweegt dat bij in stand blijven van de overeenkomst, de gemiste (toekomstige) rentetermijnen het positief contractsbelang betreffen en daarom als graadmeter moeten dienen voor toepassing van art. 7:108 BW. Dat bedroeg in casu € 1.400.000,-. Daar staat tegenover dat de waardestijging van de woning na ontbinding “terugkomt” in het vermogen van de huurverkoper. De waardestijging bedroeg € 135.000,-. Ook tezamen met andere voordelen van de ontbinding, kunnen de voordelen nooit het gemiste positieve contractsbelang overtreffen. Voor volledige verrekening was daarom geen plaats.
5. Evenwel kon de huurverkoper de gemiste rente niet vorderen in verband met een boetebeding Een beding dat bij een zeker tekortschieten (een handelen, of een nalaten) de schuldenaar verplicht tot betaling van een geldsom of een andere verplichting.
   » Meer over boetebeding boetebeding die de schade fixeert. Toch gaat het bij toepassing van art. 7:108 BW dus om de daadwerkelijke schade, niet om de schade die de huurverkoper contractueel mag vorderen.
6. De contractuele boete (ad 20% van de per datum ontbinding openstaande koopsom) kwam niet voor matiging in aanmerking, nu deze tot stand is gekomen tussen professioneel onderhandelende partijen en de matigingstoets bovendien terughoudend wordt toegepast.
7. Naast de ontbindingsboete is de huurkoper ook nog kleinere boetes verschuldigd voor het te laat betalen van enkele huurtermijnen.
8. Huurkoper voert nog aan dat de huurverkoper een vergoeding is verschuldigd voor op het perceel door de huurkoper geplaatste stallen. Bij gebrek aan een gestelde rechtsgrond, wijst het Hof deze vordering af. Het beroep zou vermoedelijk in het kader van art. 7:216 BW geplaatst moeten worden. Doorgaans heeft de huurder (i.c. huurkoper) toestemming nodig van de huurverkoper voor het aanbrengen van verbeteringen.

Het bovenstaande illustreert dat bij de ontbinding van een huurkoopovereenkomst veel verschillende juridische vraagstukken spelen waarmee partijen rekening moeten behouden. Vragen over de (ontbinding van) een huurkoopovereenkomst? Neem gerust contact op.