Koopovereenkomst woning kan mondeling tot stand komen, maar niet altijd

Als een consument Een natuurlijke persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf.
» Meer over consument consument de koper is, moet een koopovereenkomst De overeenkomst waarbij de verkoper zich verbindt een zaak te geven aan de koper tegen betaling van een prijs.
» Meer over koopovereenkomst koopovereenkomst voor een woning schriftelijk tot stand worden gebracht. In het koopcontract staan dan alle voorwaarden voor de koop. Als de koper bedrijfsmatig handelt, is dat anders. Dan komt een koopovereenkomst al tot stand als er akkoord is op de essentiële punten van de transactie. Meestal zijn dat het object en de prijs, soms ook de leveringsdatum of andere voor partijen essentiële punten. Het gerechtshof Amsterdam heeft in december een uitspraak gedaan over de vraag wanneer er sprake is van overeenstemming. Advocaat vastgoedrecht Thomas van Vugt legt uit wat er speelde.

Koper: er was overeenstemming

In deze zaak hebben de koper en verkoper onderhandeld over de aankoop van een appartement. De koper zegt dat er op 6 oktober 2015 een koopovereenkomst tot stand is gekomen omdat partijen het eens waren over het object, de koopsom, de leveringsdatum en de ontbindende voorwaarde Een ontbindende voorwaarde doet de verbintenis met het plaatsvinden van een gebeurtenis vervallen.
» Meer over ontbindende voorwaarde ontbindende voorwaarde. Die dag heeft de koper namelijk via e-mail bevestigd dat er een deal was, en waaruit de overeenstemming bestond. 

Verkoper: we waren nog in onderhandeling

De verkoper is het daar niet mee eens. Die geeft aan dat ze daarna nog in onderhandeling waren met elkaar over het tot stand brengen van een overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst. Om een oordeel te vormen, heeft het gerechtshof zich vooral over de vraag gebogen of partijen nog in onderhandeling waren of dat zij het al met elkaar eens waren.

Gerechtshof: geen overeenstemming

Het Gerechtshof is het met de verkoper eens. Na de e-mail van 6 oktober 2015, is de koper nog aanvullende voorwaarden gaan stellen. Ook heeft zij nog twijfels geuit over de uitkomst van het bouwkundige rapport. Daarbij is aangegeven dat koper nog afspraken wilde maken over een aanvullend onderzoek naar de fundering en afspraken over de uitkomst van dat onderzoek. Verder is de leveringsdatum eind oktober 2015 nog ter discussie gesteld. Volgens het gerechtshof duidt de correspondentie tussen partijen op een traject van onderhandelingen. Ondanks de overeenstemming op enkele essentiële punten op 6 oktober 2015, heeft de koper er daarna blijk van gegeven dat ook de staat van de fundering en de uitkomst van het onderzoek voor haar essentieel zijn. Omdat daarover nog geen overeenstemming was, is er nog geen koopovereenkomst tot stand gekomen.

Geen koopovereenkomst want geen akkoord op alle essentiële punten

Bovendien is volgens het gerechtshof – achteraf beschouwd – geen moment aan te duiden waarop partijen zich over en weer en voor elkaar kenbaar tot de aankoop van het appartement hebben verbonden. De conclusie van het gerechtshof is daarom dat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen. Er was geen overeenstemming over alle voor partijen essentiële punten van de koopovereenkomst.