Hoe werkt het kettingbeding?

In een recente uitspraak van het hof, komt de vraag aan de orde of een koper van een nieuwbouwhuis gehouden is aan een kettingbeding Een bepaling in een overeenkomst (meestal een koopovereenkomst) die steeds opnieuw aan de volgende contractant moet worden doorgegeven, meestal op straffe van een boete.
» Meer over kettingbeding kettingbeding gesloten tussen de gemeente en de projectontwikkelaar met betrekking tot de aanleg van een parkeerplaats. Is een nieuwe eigenaar automatisch gehouden aan een kettingbeding? Advocaat vastgoedrecht Thomas van Vugt bespreekt de zaak.

Gemeente neemt kettingbeding op in contract

Een gemeente sluit met een projectontwikkelaar een overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst tot het ontwikkelen van woningbouw. Tussen partijen wordt in een Algemene akte Een ondertekend geschrift, bestemd om tot bewijs te dienen.
» Meer over akte Akte een bepaling opgenomen welke de projectontwikkelaar verplicht om naast de bebouwing van de kavels ook zorg te dragen voor de aanleg, onderhoud en instandhouding van één of meerdere parkeerplaatsen, zulks op straffe van een contractuele boete. Tevens wordt een kettingbeding opgenomen: de projectontwikkelaar is verplicht om deze verplichting te bedingen bij kopers van het perceel en daarop volgende kopers (vandaar de term “ketting” beding).

Kettingbeding: verplichting voor opvolgende eigenaren

De projectontwikkelaar verkoopt vervolgens een woning aan koper. In de leveringsakte laat de projectontwikkelaar –zoals voorgeschreven door de gemeente- opnemen dat koper de bepalingen van de Algemene Akte “kent, aanneemt en zich aan die bepalingen volledig onderwerpt, zulks op straffe van de boeten die in de akte zijn vermeld.” Koper laat vervolgens een parkeerplaats aanleggen maar deze parkeerplaats voldoet volgens de gemeente niet aan de door haar gestelde maatvoering. De gemeente vordert in eerste aanleg dat koper wordt veroordeeld om de parkeerplaats aan te passen.

Hof: partijbedoeling bekend bij opvolgend koper?

De kantonrechter wijst deze vordering toe en koper stelt hoger beroep Ons burgerlijk procesrecht kent het beginsel dat er onderzocht wordt in twee instanties: een ieder heeft het recht op een nieuwe behandeling van de zaak door een hogere rechter.
» Meer over hoger beroep hoger beroep in. Het hof overweegt dat vaststaat dat koper gebonden is aan de bepaling betreffende de aanleg van een parkeerplaats. Bij de uitleg van deze bepaling komt het niet alleen aan op de taalkundige betekenis, gelezen in de context van de akte als geheel, maar ook op de overige omstandigheden van het geval. Hierbij moet je denken aan de bedoeling van de bij de opstelling van de akte betrokken partijen voor zover deze op grond van de Algemene Akte of anderszins bekend was voor de koper. Koper is immers zelf niet betrokken geweest bij de opstelling van die akte.

Maatvoering parkeerplaats niet vastgesteld in akte

In de Algemene Akte is niets vermeld over de maatvoering van parkeerplaatsen. Volgende de gemeente zou de maatvoering afgeleid kunnen worden uit de situatieschets die aan de Akte was gehecht. Het hof is het hier niet mee eens. Het kan niet van koper worden verwacht dat zij zelf met een centimeter en een schaallat de (minuscuul ingetekende) stippellijntjes had moeten na meten en vervolgens had moeten begrijpen dat zij aan deze maatvoering geboden was. Het vonnis in eerste aanleg wordt aldus vernietigd en de vordering van de gemeente wordt alsnog afgewezen.

Advocaat vastgoedrecht bij kettingbeding

Een kettingbeding ziet op een bepaalde verplichting die bij verkoop van het betreffende onroerende goed overgaat op de nieuwe eigenaar (en op daarop volgende eigenaars). Het gaat dan steeds om een verplichting om iets te dulden of om iets niet te doen. Deze verplichting geldt niet automatisch voor een nieuwe eigenaar maar moet steeds door de verkoper worden opgelegd aan de koper in de authentieke akte Authentieke akten zijn akten in de vereiste vorm en bevoegdelijk opgemaakt door ambtenaren, aan wie bij of krachtens de wet is opgedragen op die wijze te doen blijken van door hen gedane waarnemingen of verrichtingen.
» Meer over authentieke akte notariële akte. Komt u zelf een kettingbeding tegen, laat u dan goed informeren over de reikwijdte hiervan. De AMS advocaten zijn gespecialiseerd in contractenrecht en bieden graag advies.