Benoeming deskundige in ROZ-bepalingen in strijd met wet

Onlangs oordeelde de kantonrechter van de rechtbank ‘s-Hertogenbosch over de geldigheid van een bepaling in de tussen partijen van toepassing zijnde Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte waarin een regeling is opgenomen voor de benoeming van deskundigen bij de vaststelling van de huurprijs. Nu deze regeling ten nadele van de huurder afwijkt van de wettelijke regeling, acht de kantonrechter de bepaling niet van toepassing. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf en waar een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
» Meer over bedrijfsruimte bedrijfsruimte Thomas van Vugt licht de uitspraak en de regeling toe. 

Huurprijswijziging van winkelbedrijfsruimte

Het ging in deze zaak om winkelbedrijfsruimte (een modezaak). Op de huurovereenkomst zijn, zoals vrijwel altijd, de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW” (model ROZ, juli 2003, hierna: “de ROZ-bepalingen”) van toepassing. De huurder stelde dat de huurprijs niet overeenstemt met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte in de buurt. In dat geval kan de huur in principe elke vijf jaar opnieuw door de kantonrechter worden vastgesteld. In artikel 7:304 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is wel bepaald dat een vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs alleen kan worden ingesteld als een advies van een of meer door partijen gezamenlijk te benoemen deskundigen is bijgevoegd. Als partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, kan de kantonrechter er een benoemen. Deze bepaling is van semi- dwingend recht Wetsbepalingen waarvan partijen niet (contractueel) van mogen afwijken.
» Meer over dwingend recht dwingend recht, dat wil zeggen dat van deze bepaling alleen ten nadele van de verhuurder kan worden afgeweken met toestemming van de rechter.

Huurder verzoekt kantonrechter deskundige te benoemen

Omdat de huurder en de verhuurder geen overeenstemming over de nieuwe huurprijs bereiken, verzoekt de huurder de kantonrechter een deskundige te  benoemen om te adviseren over de vast te stellen huurprijs. De verhuurder stelt dat de huurder niet ontvankelijk is in zijn verzoek omdat niet de route van huurprijsbepaling is gevolgd zoals die is opgenomen in de ROZ-bepalingen. Daarin is bepaald dat als geen overeenstemming wordt bereikt over de huurprijs, de huurprijs zal worden vastgesteld door drie deskundigen, waarvan beide partijen ieder een deskundige noemen, welke op hun beurt een derde deskundige aanwijzen. Het door deze deskundigen gegeven advies is bindend. Zoals gemeld kent het huurrecht een regeling die zowel de huurder als de verhuurder van winkelbedrijfsruimte de mogelijkheid biedt de huurprijs periodiek aan te laten passen.

ROZ model wijkt af van wettelijke regels huurprijsaanpassing

De ROZ-bepalingen sluiten echter uit dat partijen slechts één deskundige benoemen. Bovendien gaat niet niet om een gezamenlijke benoeming van deskundig(en) door de huurder en de verhuurder. De kosten van de door de huurder te benoemen deskundige en de helft van de kosten van de derde deskundige zullen hierdoor ten laste van de huurder komen. De regeling in de ROZ-bepalingen wijkt dan ook ten nadele van de huurder af van de wettelijke bepalingen, zodat het vernietigbaar is. De huurder was dan ook gerechtigd het verzoek in te dienen, aldus de kantonrechter.

Huurrecht bedrijfsruimte advocaat in Amsterdam

De huurrecht bedrijfsruimte advocaat van AMS Advocaten heeft een ruime ervaring met het behandelen van zaken over huurprijsverhoging of huurprijsverlaging en staat zowel huurder als verhuurder bij.