Benoeming deskundige in ROZ-bepalingen in strijd met wet

Door Thomas van Vugt in Huurrecht op 3 minuten leestijd

Benoeming deskundige in ROZ-bepalingen in strijd met wet

Onlangs oordeelde de kantonrechter van de rechtbank ‘s-Hertogenbosch over de geldigheid van een bepaling in de tussen partijen van toepassing zijnde Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte waarin een regeling is opgenomen voor de benoeming van deskundigen bij de vaststelling van de huurprijs. Nu deze regeling ten nadele van de huurder afwijkt van de wettelijke regeling, acht de kantonrechter de bepaling niet van toepassing. advocaat Een jurist die rechtsbijstand verleent en cliënten vertegenwoordigt in rechtszaken.
» Meer over advocaat
Advocaat
Thomas van Vugt licht de uitspraak en de regeling toe. 

 

Huurprijswijziging van winkelbedrijfsruimte

Het ging in deze zaak om winkelbedrijfsruimte (een modezaak). Op de huurovereenkomst zijn, zoals vrijwel altijd, de “Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte Een gebouwde onroerende zaak bestemd voor de uitoefening van een winkelbedrijf, horeca of ambachtsbedrijf en waar een voor het publiek toegankelijke ruimte aanwezig is voor rechtstreekse levering van roerende zaken of voor dienstverlening.
» Meer over bedrijfsruimte
bedrijfsruimte
in de zin van artikel 7:290 BW” (model ROZ, juli 2003, hierna: “de ROZ-bepalingen”) van toepassing. De huurder stelde dat de huurprijs niet overeenstemt met de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte in de buurt. In dat geval kan de huur in principe elke vijf jaar opnieuw door de kantonrechter worden vastgesteld. In artikel 7:304 van het Burgerlijk Wetboek (BW) is wel bepaald dat een vordering tot nadere vaststelling van de huurprijs alleen kan worden ingesteld als een advies van een of meer door partijen gezamenlijk te benoemen deskundigen is bijgevoegd. Als partijen geen overeenstemming bereiken over de benoeming van een deskundige, kan de kantonrechter er een benoemen. Deze bepaling is van semi- dwingend recht Wetsbepalingen waarvan partijen niet (contractueel) van mogen afwijken.
» Meer over dwingend recht
dwingend recht
, dat wil zeggen dat van deze bepaling alleen ten nadele van de verhuurder kan worden afgeweken met toestemming van de rechter.

Huurder verzoekt kantonrechter deskundige te benoemen

Omdat de huurder en de verhuurder geen overeenstemming over de nieuwe huurprijs bereiken, verzoekt de huurder de kantonrechter een deskundige te  benoemen om te adviseren over de vast te stellen huurprijs. De verhuurder stelt dat de huurder niet ontvankelijk is in zijn verzoek omdat niet de route van huurprijsbepaling is gevolgd zoals die is opgenomen in de ROZ-bepalingen. Daarin is bepaald dat als geen overeenstemming wordt bereikt over de huurprijs, de huurprijs zal worden vastgesteld door drie deskundigen, waarvan beide partijen ieder een deskundige noemen, welke op hun beurt een derde deskundige aanwijzen. Het door deze deskundigen gegeven advies is bindend. Zoals gemeld kent het huurrecht een regeling die zowel de huurder als de verhuurder van winkelbedrijfsruimte de mogelijkheid biedt de huurprijs periodiek aan te laten passen.

ROZ model wijkt af van wettelijke regels over huurprijsaanpassing

De ROZ-bepalingen sluiten echter uit dat partijen slechts één deskundige benoemen. Bovendien gaat niet niet om een gezamenlijke benoeming van deskundig(en) door de huurder en de verhuurder. De kosten van de door de huurder te benoemen deskundige en de helft van de kosten van de derde deskundige zullen hierdoor ten laste van de huurder komen. De regeling in de ROZ-bepalingen wijkt dan ook ten nadele van de huurder af van de wettelijke bepalingen, zodat het vernietigbaar is. De huurder was dan ook gerechtigd het verzoek in te dienen, aldus de kantonrechter.

Huurrecht advocaat in Amsterdam

De huurrecht advocaat van AMS Advocaten Amsterdam heeft een ruime ervaring  met het behandelen van zaken over huurprijsverhoging of huurprijsverlaging. De AMS advocaat staat zowel huurder als verhuurder bij. Neem gerust contact met ons op voor een vrijblijvend gesprek.

Blijf op de hoogte: de nieuwsbrief van AMS Advocaten

Elke maand de best gelezen blogs in een overzichtelijke e-mail ontvangen? Schrijf je in voor onze nieuwsbrief! Gratis en vrijblijvend uiteraard!
  • * = verplicht veld
  • Thomas van Vugt - Advocatenkantoor AMS Advocaten
    Thomas van Vugt

    Thomas adviseert en procedeert met name op het gebied van het verbintenissenrecht, waaronder het ondernemingsrecht, het vastgoedrecht, het huurrecht bedrijfsruimte en mediarecht. Volg Thomas op Google, LinkedIn of Twitter.

    Thomas is bereikbaar via e-mail en +31 (0)20-3080315.
    Volg ons op social media
    Ontvang onze nieuwsbrief
    Elke maand de best gelezen blogs in een overzichtelijke e-mail ontvangen?
    Schrijf je in voor onze nieuwsbrief!
  • * = verplicht veld
  • Categorieën
    Meer in Huurrecht
    Vastgoed advocaat Amsterdam
    Ontbinding huurovereenkomst wegens afgewezen vergunning gerechtvaardigd

    In een recent arrest oordeelde het gerechtshof Arnhem dat de aanwezigheid van een wettelijk voorschrift dat een bepaald gebruik van...

    Sluiten