Huurder mag winkel sluiten door verlieslijdende exploitatie

Het zal niemand ontgaan zijn: de landelijke winkelketens die recentelijk nog in elk stadscentrum te vinden waren, hebben het moeilijk. De één na de andere gaat failliet en de toekomst van de winkelstraat staat op het spel. De oplopende leegstand in winkelcentra zorgt weer voor een verdere omzetdaling voor de overgebleven winkels. Is het onder die omstandigheden dan redelijk als een verhuurder een noodlijdende winkel onverkort houdt aan zijn exploitatieverplichting? De kantonrechter deed hier onlangs uitspraak over. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt licht toe.

Contractuele exploitatieverplichting voor huurder

In de huurovereenkomst tussen een sportschoenenwinkel en een verhuurder was een standaardbepaling over exploitatie opgenomen. Hierin stond vermeld dat de huurder verplicht was het gehuurde pand voor publiek open te houden op normale winkeltijden. Ook is de huurder verplicht om het gehuurde te exploiteren conform de contractuele bestemming. In dit geval was de bestemming verkoop van sportschoenen en -kleding conform de landelijke Sneakersformule.

Sluiting winkel vanwege negatief resultaat

De afgelopen tijd deed Sneakers geen goede zaken meer. Er kwam (te) weinig publiek in het steeds leger wordende winkelcentrum in Spijkenisse. De omzetten liepen terug en de exploitatie van de winkel leidde op een gegeven moment zelfs tot verlies. Met andere woorden, elke dag dat de Sneakers-vestiging open was, leverde dat de ondernemer schuld op. Aldus een onhoudbare situatie. De huurder sloot noodgedwongen de zaak.

Vordering in kort geding tot exploiteren winkel

De verhuurder stapte echter naar de kantonrechter. In kort geding vorderde hij veroordeling van de huurder tot het openhouden van de winkel voor publiek op straffe van een dwangsom De veroordeling om een geldsom te betalen wegens het niet voldoen aan een vonnis.
» Meer over dwangsom dwangsom. Met de procedure wilde de verhuurder onder meer precedentwerking voorkomen.”Straks sluit iedere noodlijdende winkel haar deuren en dat is niet de bedoeling”, aldus de verhuurder.

Nakoming niet afdwingbaar bij onmogelijkheid

De kantonrechter overwoog dat een vordering tot nakoming (in dit geval de exploitatieverplichting) niet kon worden toegewezen als het voor de wederpartij De tegenpartij in een procedure of de partij met wie een contract is gesloten.
» Meer over wederpartij wederpartij onmogelijk is om na te komen. Weliswaar is in dit geval het exploiteren van de winkel niet strikt onmogelijk; het brengt echter te grote offers voor de huurder met zich mee. Het kan niet van een huurder worden verwacht dat hij een verliesgevende exploitatie doorzet terwijl hij al in de schulden zit. Dat de huurder deze situatie eventueel zelf heeft veroorzaakt, doet hier niet aan af.

Leegloop winkelcentrum neerwaarse spiraal

Bovendien staat vast dat er sprake is van een jarenlange leegloop in het winkelcentrum. Dat de huurder verlies lijdt is dan ook niet verwonderlijk. De kans dat het tij zal keren voor deze huurder is “na jaren van kaalslag” inmiddels uitgesloten. Hij heeft geen voorraden meer, noch financiële middelen om voorraden aan te kopen. De vordering om de huurder te verplichten wordt door de kantonrechter afgewezen.

Advies van advocaat huurrecht winkelruimte

In deze procedure viel het vonnis in het voordeel van de huurder uit, maar dat is niet altijd het geval. Het belang van de verhuurder is -vooral bij winkelcentra- evident: leegstand leidt tot verdere (langdurige) leegstand van winkelunits en waardevermindering. Maar soms is het te laat om in te grijpen: in dit geval was de teloorgang van het winkelcentrum juist de reden dat de huurder zijn winkel mocht sluiten van de rechter.