Huurder bedrijfsruimte betaalt huurverhoging zonder wijziging huurovereenkomst: onverschuldigde betaling?

Een huurder betaalt jarenlang een huur die hoger is dan de huur in zijn oorspronkelijke huurovereenkomst. De verhuurder stelt dat partijen de huurverhoging zijn overeengekomen, ook al heeft de huurder de aangepaste concept huurovereenkomst niet getekend. De huurder betwist dat er overeenstemming is bereikt en stelt dat verhoging onverschuldigd is betaald. Hoe zit het met onverschuldigde betaling Het verrichten van een prestatie zonder (rechts)grond; recht op terugvordering.
» Meer over onverschuldigde betaling onverschuldigde betaling? Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt gaat hier op in.

Huurovereenkomst bedrijfsruimte

In een recente zaak speelde het volgende. Een huurder en verhuurder sluiten eind 2012 een huurovereenkomst. De indirecte bestuurders van huurder staan als borg garant voor de huurbetaling. Afgesproken wordt dat de verhuurder een verbouwing laat uitvoeren voor maximaal  60.000. De huur is mede gebaseerd op deze investering.

Huurder wil huurverhoging

De kosten van de verbouwing lopen echter enorm uit en de verhuurder treedt met huurder in overleg over een verhoging van de huurprijs. De huurder is akkoord met de verhoging maar stelt als voorwaarde dat de borgstelling komt te vervallen. Dit is voor de verhuurder onacceptabel. De huurder weigert vervolgens de aangepaste concept huurovereenkomst te tekenen. De verhuurder stuurt begin 2013 toch een nieuwe factuur met het verhoogde bedrag. De huurder betaalt dit vervolgens totdat huurder failliet gaat in 2016.

Onverschuldigde betaling?

De curator Een door de rechtbank aangewezen persoon die is belast met het beheer en de beschikking over het vermogen van een gefailleerde.
» Meer over curator curator van de huurder dagvaardt de verhuurder. Hij stelt zich op het standpunt dat de verhuurder de verhoogde huurprijs onverschuldigd heeft betaald. De huurder had namelijk als voorwaarde voor de verhoging gesteld  dat de borg zou komen te vervallen. Nu de verhuurder niet met de voorwaarde heeft ingestemd, is er geen nieuwe huurovereenkomst tot stand gekomen. Volgens de advocaat van de curator geldt enkel en alleen de oorspronkelijke huurovereenkomst. En dus enkel de oorspronkelijke lagere huur. 

Wel overeenstemming huurovereenkomst

Het hof ziet dit echter anders. Ten eerste is het hof van mening dat tussen partijen wel een nadere overeenkomst Een meerzijdige rechtshandeling, waarbij een of meer partijen jegens een of meer andere partijen een verbintenis aangaan.
» Meer over overeenkomst overeenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de hogere huur. Daarin is een rechtsgrond voor de betaling van de hogere huur gelegen. Alleen al om die reden is er geen sprake van onverschuldigde betaling. 

Gerechtvaardigd vertrouwen verhuurder

Maar zelfs als een nadere overeenkomst ontbreekt, is er nog niet onverschuldigd betaald. Niet in discussie staat dat de voorgestelde huurverhoging direct verband houdt met de hoger uitgevallen verbouwingskosten welke ten goede zijn gekomen aan de huurder. De verhuurder heeft de verhoogde huur vanaf begin 2013 in rekening gebracht en de huurder heeft deze meer dan drie jaar zonder enig protest betaald. De huurverhoging is na begin 2013 (toen partijen overleg voerden over een nieuwe overeenkomst) nooit meer ter discussie geweest.

Advocaat huurrecht bedrijfsruimte

Volgens het hof ligt in deze gedragingen van huurder de instemming met de door verhuurder voorgestelde verhoogde besloten. Verhuurder heeft deze gedragingen ook redelijkerwijs mogen opvatten als een instemming met de hogere huur. Er is sprake van gerechtvaardigd vertrouwen van de verhuurder. Onder deze omstandigheden kan de advocaat van de curator geen beroep doen op het ontbreken van een met de gedragingen van huurder overeenstemmende wil. De huurverhoging is aldus niet onverschuldigd betaald. De vordering van de curator om deze terug te betalen wordt dan ook afgewezen.