De verhuurder van een 290-bedrijfsruimte (winkel, horecapand, etc.) mag onder voorwaarden renovatiewerkzaamheden aan het gehuurde uitvoeren of zelfs de huurovereenkomst opzeggen in verband met renovatie.
De wet verstaat onder renovatie zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging (artikel 7:220 lid 2 BW). Het gaat dus niet om regulier onderhoud of het herstellen van gebreken, maar om werkzaamheden die leiden tot vernieuwing van het pand. De grens tussen renovatie en dringende werkzaamheden is niet altijd scherp te trekken. Of sprake is van renovatie, van dringende werkzaamheden of van beide, hangt af van de omstandigheden van het geval.
Renovatie kan zowel bouwkundig (bijv. herindeling van de ruimte, uitbreiding) als functioneel van aard zijn (bijv. verduurzaming, energiebesparing). Bij verduurzaming is wel opletten geboden: maatregelen die nodig zijn om aan overheidseisen te voldoen, kunnen ook het verhelpen van een gebrek zijn. Dat is van belang, omdat renovatie kan leiden tot een hogere huurprijs en het verhelpen van een gebrek niet.
Artikel 7:296 lid 1 sub b BW bepaalt dat de verhuurder de huurovereenkomst kan opzeggen als hij het gehuurde wil renoveren en die renovatie zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. Renovatie valt dan onder dringend eigen gebruik. De verhuurder kan op die grond al tegen het einde van de eerste huurtermijn opzeggen.
De kantonrechter zal in zo’n geval toetsen of:
Wil de verhuurder met de renovatie een einde maken aan een onrendabele exploitatie, dan geldt voor bedrijfsruimte niet de strenge maatstaf die bij woonruimte wordt gehanteerd. Staat de noodzaak van renovatie niet ter discussie, dan kan van de verhuurder niet worden gevergd dat hij een huurovereenkomst voortzet die na renovatie leidt tot een niet-kostendekkende exploitatie (HR 14 februari 2014, ECLI:NL:HR:2014:338, NJ 2014/397, Alog/Ultimo). Een renovatie mag echter niet dienen om de huurprijsregeling van artikel 7:303 BW te omzeilen.
Voorbeelden van gevallen waarin renovatie een opzeggingsgrond kan vormen:
De verhuurder moet bij opzegging wegens renovatie in ieder geval de wettelijke opzegtermijn van ten minste een jaar in acht nemen. Een wettelijke verhuisvergoeding, zoals bij renovatie van woonruimte, kent het huurrecht bedrijfsruimte niet. Wel kan de rechter bij toewijzing van de beëindigingsvordering een tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten vaststellen (artikel 7:297 BW).
In veel gevallen is opzegging niet nodig, omdat renovatie met behoud van de huurovereenkomst kan plaatsvinden. Artikel 7:220 lid 2 BW biedt dan uitkomst: de verhuurder mag werkzaamheden uitvoeren, mits hij de huurder tijdig een schriftelijk en redelijk voorstel doet.
Of een voorstel redelijk is, wordt beoordeeld aan de hand van het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders. Daarbij kunnen onder meer een rol spelen:
De huurder hoeft niet mee te werken aan een voorstel dat niet redelijk is. Bij geschillen hierover oordeelt de kantonrechter. Gaat het om tien of meer bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, dan wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn als ten minste 70% van de huurders ermee heeft ingestemd (artikel 7:220 lid 3 BW).
Een goed renovatievoorstel bevat minimaal:
Het voorstel moet schriftelijk worden gedaan. Het is raadzaam de huurder een redelijke reactietermijn te geven (bijvoorbeeld 4 tot 6 weken).
Indien de huurder zonder goede reden weigert in te stemmen met een redelijk voorstel, kan de advocaat van de verhuurder de rechter vragen te verklaren dat het voorstel redelijk is en de huurder te veroordelen de werkzaamheden te gedogen. De rechter zal dan beoordelen of het voorstel voldoende redelijk is gelet op alle omstandigheden; de verhuurder moet dat onderbouwen. Een huurder die een voorstel blijft weigeren nadat de rechter het redelijk heeft bevonden, loopt bovendien het risico dat hem dat als slecht huurderschap wordt aangerekend.
Bij een geslaagd beroep op artikel 7:220 lid 2 BW mag de verhuurder de werkzaamheden uitvoeren, zelfs als de huurder nog bezwaar heeft. In de praktijk kiezen veel verhuurders er dan toch voor om tot een regeling te komen om vertraging en conflicten te vermijden.
Wilt u als verhuurder een renovatie doorvoeren of overweegt u opzegging van de huurovereenkomst op grond van artikel 7:296 BW? Of bent u huurder en twijfelt u of u een renovatievoorstel moet accepteren?
De huurrechtadvocaten van AMS Advocaten hebben ruime ervaring met renovatiegeschillen, opzeggingstrajecten en het opstellen of beoordelen van redelijke voorstellen.
Thomas won een kort geding dat door CBRE was aangespannen tegen zijn cliënte, een Amsterdamse winkelier. CBRE vorderde ontruiming omdat de huurovereenkomst zou zijn geëindigd en zij het gehuurde dringend nodig zou hebben voor eigen gebruik vanwege een renovatie van het winkelcentrum. De voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam wees de vorderingen af en veroordeelde CBRE in de proceskosten.
Dringend eigen gebruik is een grond voor beëindiging van een huurovereenkomst bedrijfsruimte. Of een verhuurder het verhuurde daadwerkelijk dringend nodig heeft, hangt af van verschillende factoren. Recentelijk heeft de Hoge Raad in een arrest de bedrijfseconomische belangen van verhuurder en huurder een beslissende rol toegedicht. Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt bespreekt de zaak. Renovatie door […]
Een verhuurder van een 290-bedrijfsruimte (middenstand) kan een huurovereenkomst opzeggen als hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Hieronder valt ook renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. In een recente uitspraak van het hof komt het tot een belangenafweging: wiens belangen prevaleren in zo’n geval? Advocaat huurrecht […]
Thomas van Vugt