Winstmaximalisatie door renovatie: opzeggingsgrond huurovereenkomst?
Een verhuurder van een 290-bedrijfsruimte (middenstand) kan een huurovereenkomst opzeggen als hij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Hieronder valt ook renovatie van de bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. In een recente uitspraak van het hof komt het tot een belangenafweging: wiens belangen prevaleren in zo’n geval? Advocaat huurrecht bedrijfsruimte Thomas van Vugt legt uit.
Dringend eigen gebruik vanwege renovatieplan
In deze zaak wil de verhuurder van een winkelruimte aan de prestigieuze PC Hooftstraat de winkel zodanig te renoveren dat er een veel groter winkeloppervlak wordt gecreëerd. Hierdoor zal de verhuurder een aanzienlijk hogere huurprijs kunnen vragen. Hij heeft de plannen voorgelegd aan de huurder maar die ziet er niets in. Niet alleen vindt de huurder de vergroting van het winkeloppervlak onnodig, ook is hij niet bereid de voorgestelde hogere huurprijs te betalen.
Opzegging huurovereenkomst en beëindigingsprocedure
Verhuurder rest niets anders dan de huurovereenkomst op te zeggen, primair op grond van een dringende reden bestaande in renovatie, subsidiair op grond van de belangenafweging. Verhuurder start vervolgens een procedure bij de kantonrechter waarin hij vordert dat de rechter het tijdstip zal vaststellen waarop de overeenkomst zal eindigen. Dit is nodig omdat de opgezegde huurovereenkomst -tenzij de huurder heeft ingestemd met de opzegging- van kracht blijft totdat de rechter onherroepelijk (d.w.z. als er geen beroep meer open staat tegen een vonnis) heeft beslist op de beëindigingsvordering van de verhuurder.
Hof: renovatie niet mogelijk zonder opzegging huur
De kantonrechter wijs de vordering van verhuurder af onder meer omdat het onvoldoende aannemelijk is dat de renovatie een significant beter rendement met zich meebrengt. Verhuurder gaat in hoger beroep. Het hof is van oordeel dat het wel voldoende aannemelijk is dat de beoogde renovatie zal leiden tot een aanzienlijk hoger rendement. Na renovatie kan verhuurder, gezien het grotere oppervlak, een veel hogere huurprijs bedingen. Voorts is aannemelijk dat zonder beëindiging van de huur de renovatie niet mogelijk is. Ten eerste wordt het gehuurde door de renovatie ingrijpend veranderd (zodat er feitelijk een ander huurobject ontstaat). Ten tweede wil de huurder niet meewerken aan de renovatie, laat staan de hogere huurprijs betalen.
Bescherming huurder neemt af gedurende looptijd huur
Tegenover dit (financiële) belang van verhuurder staat het belang van huurder om als franchisenemer van een internationaal bekend en luxe modemerk aan de P.C. Hooftstraat gevestigd te willen blijven. Een verhuizing brengt altijd tamelijk hoge kosten met zich mee. Niettemin is het hof van oordeel dat de belangenafweging in dit geval in het voordeel van de verhuurder moet uitvallen. Huurder heeft het gehuurde al meer dan 23 jaar in gebruik, waarvan 10 jaar op basis van de thans geldende huurovereenkomst. Na zo lange tijd verliest de beschermingsbehoefte van de huurder als argument voor een beperking van het recht van de verhuurder om te doen met zijn onroerende zaak wat hem goed dunkt, veel aan kracht.
Advocaat huurrecht bedrijfsruimte bij beëindiging huurovereenkomst
Het hof vervolgt dat als een huurder eenmaal zijn bedrijf heeft kunnen opbouwen en zijn investeringen heeft terugverdiend, het streven van een verhuurder tot winstmaximalisatie niet zonder meer “tot in lengte van dagen” zou moeten wijken voor hetzelfde streven van de huurder. Winstmaximalisatie is dan dus een rechtens te respecteren belang van een verhuurder. Daar komt nog bij dat het niet eens vaststaat dat huurder door een verhuizing binnen of buiten de P.C. Hooftstraat daadwerkelijk grote schade zal lijden. Het hof vernietigt dan ook het vonnis van de kantonrechter en wijst de vordering van de verhuurder alsnog toe.
