Over Rosa
Rosa studeerde Nederlands recht aan de Universiteit van Amsterdam. Zij begon haar loopbaan in 2003 als advocaat bij een middelgroot kantoor in Amsterdam.
In 2009 maakte Rosa de overstap naar de Raad van Arbitrage voor Bouwgeschillen. Als secretaris was zij verantwoordelijk voor het adviseren van arbiters tijdens de arbitrages en het opstellen van vonnissen. Bij de Raad heeft zij veel ervaring opgedaan met het bouwrecht.
Na jaren te hebben gewoond en gewerkt in Londen is Rosa teruggekeerd in de advocatuur. Begin 2022 is zij als advocaat toegetreden tot het team van AMS.
Specialisaties
Rosa adviseert en procedeert in diverse civielrechtelijke dossiers op het gebied van het bouwrecht, huurrecht en vastgoedrecht. Zij staat met name verhuurders en aannemingsbedrijven bij, maar treedt in bouwgeschillen ook regelmatig op voor (professionele) opdrachtgevers.
Rosa staat ook verschillende internationale bouwondernemingen bij in Nederlandse procedures. Door haar jarenlange verblijf in Engeland spreekt en schrijft zij vloeiend Engels.
Track record
Kort geding VOF-geschil: vorderingen vennoot toegewezen
In mei 2022 won Rosa samen met haar kantoorgenoot Onno Hennis een kort geding voor een vennoot in een VOF in een langslepend conflict met zijn medevennoot. De vorderingen van de vennoot zijn toegewezen, terwijl alle vorderingen van de medevennoot zijn afgewezen.Kort geding tegen wanbetalende huurder: huurachterstand en ontruiming toegewezen
In augustus 2022 stond Rosa met succes vier verhuurders bij in een kort geding tegen een wanbetalende huurder. De Voorzieningenrechter wees zowel de volledige huurachterstand als de ontruiming toe. De opzienbarende zaak werd besproken in de Telegraaf.Publicaties over bouwrecht en vastgoedrecht in Vastgoed Journaal
Rosa blogt regelmatig over recente jurisprudentie en ontwikkelingen op het gebied van bouwrecht en vastgoed en haar blog over gebreken werd gepubliceerd op de site Vastgoed Journaal.Bouwgeschil: ontbinding bleek beëindiging in onvoltooide staat — vergoeding contractsom toegewezen
Rosa stond samen met Marco een Duitse bouwonderneming bij in een bouwgeschil met een opdrachtgever/hoofdaannemer. De hoofdaannemer had de overeenkomst ontbonden en eiste schadevergoeding. Wij hebben met succes betoogd dat er sprake was van beëindiging in onvoltooide staat en hebben een vergoeding van de resterende contractsom (minus de bespaarde kosten) toegewezen gekregen.Rechter: aannemer herstelde opleverpunten niet, cliënten mochten derden inschakelen
Rosa heeft voor haar particuliere cliënten een aannemer aangesproken vanwege verschillende gebreken. De rechter heeft geoordeeld dat er diverse opleverpunten niet waren hersteld waardoor het cliënten vrij stond deze door derden te laten herstellen.Verzet succesvol: aannemer niet gebonden aan ongeautoriseerd funderingsonderzoek
Voor een vaste cliënte, een klein aannemersbedrijf, heeft Rosa verzet ingesteld. De aannemer was in verzet veroordeeld om een openstaande factuur van een funderingsonderoek te betalen. Met succes is deze veroordeling bestreden. De aannemer had nooit opdracht gegeven voor dit onderzoek. Dit was gedaan door een bij de bouw betrokken persoon die niet in dienst was van de aannemer. De rechter vond ook dat er geen sprake was van schijn van volmachtverlening.Arbitrage: schadevergoeding wegens bouwtijdoverschrijding en herstel van gebreken toegewezen
Voor een vaste cliënte, een klein aannemersbedrijf, heeft Rosa verzet ingesteld. De aannemer was in verzet veroordeeld om een openstaande factuur van een funderingsonderoek te betalen. Met succes is deze veroordeling bestreden. De aannemer had nooit opdracht gegeven voor dit onderzoek. Dit was gedaan door een bij de bouw betrokken persoon die niet in dienst was van de aannemer. De rechter vond ook dat er geen sprake was van schijn van volmachtverlening.Onderaannemer aansprakelijk voor herstelkosten na uitblijven herstel
In een procedure vorderde Rosa namens een aannemer vergoeding van de kosten die waren gemaakt om de gebreken van een onderaannemer te laten herstellen. De rechter heeft geoordeeld dat ondanks gelegenheid hiertoe de onderaannemer de gebreken niet had hersteld en aansprakelijk is voor de kosten die zijn gemaakt voor herstel. Dat deze kosten hoger zijn dan de door de onderaannemer geoffreerde kosten komt voor risico van de onderaannemer.Rechtbank: zakenpartner moet koopovereenkomst nakomen in verdelingsgeschil
In een bijzondere verdelingszaak heeft Rosa een cliënt bijgestaan. Client was samen met een zakenpartner eigenaar van een woning die zij verhuurden. Zij wilden van deze constructie af en kwamen overeen dat cliënt de gehele eigendom van de woning zou verkrijgen tegen een beaalde koopsom. Zij kregen echter ruzie en de zakenpartner weigerde die afspraak na te komen. Hij begon een procedure en vorderde dat cliënt zou worden veroordeeld om mee te werken aan verkoop van de woning aan een derde tegen een hogere koopprijs. De rechter wees deze vordering af: er was een rechtsgeldige koopovereenkomst gesloten die de zakenpartner moest nakomen.Wat klanten zeggen
Uitstekende ondersteuning door mw Rosa Ruimschotel !
Zeer betrokken, goed bereikbaar en uiterst doeltreffend in de afhandeling.
Recente blogs
Alle blogsWanneer wordt een oplevertermijn fataal? Het gewicht van de bewoordingen
In bouwcontracten is naast een omschrijving van het werk en de aanneemsom de vastlegging van de bouwtijd of oplevertermijn een van de belangrijkste onderdelen van de overeenkomst. Hoelang een aannemer over het werk zal doen, is voor veel opdrachtgevers van essentieel belang: voor de financiering, de planning van een verhuizing en/of andere bouwwerkzaamheden en voor […]
Meerwerk bij consumenten: precontractuele informatieplicht voor aannemers steeds strenger toegepast door rechters
Bij verbouwingen ontstaan regelmatig extra werkzaamheden die niet in de oorspronkelijke begroting zijn opgenomen. In de praktijk leidt dit vaak tot discussies over zogenaamd meerwerk. Waar sommige aannemers zich niet van bewust zijn, is dat bij contracten met consumenten een verzwaarde informatieplicht geldt bij meerwerk. Deze vloeit voort uit algemeen consumentenrecht. De niet-naleving hiervan heeft […]
Oplevering door stilzwijgende aanvaarding: de sanctie bij niet meewerkende opdrachtgever
Een aannemer is verplicht om een bouwwerk tot stand te brengen en op te leveren (art. 7:750 BW). Voor de oplevering heeft hij echter de medewerking van de opdrachtgever nodig. Het werk kan pas als opgeleverd worden beschouwd wanneer de opdrachtgever het aanvaardt. Hij kan het werk ook weigeren. Maar wat als de opdrachtgever niets […]
Rechtsgebiedenregister
Rosa heeft in het rechtsgebiedenregister van de Nederlandse orde van advocaten als hoofdrechtsgebieden geregistreerd: bouwrecht en huurrecht bedrijfsruimte. Op grond van deze registratie is zij verplicht elk kalenderjaar volgens de normen van de Nederlandse orde van advocaten tien opleidingspunten te behalen op ieder geregistreerd hoofdrechtsgebied.