Onredelijk bezwarende bedingen in aannemingsvoorwaarden: het toetsingskader voor de aannemer

Vrijwel elke aannemer werkt met standaardvoorwaarden, zoals de AVA 2013 of de AVA 2024. Handig, tot een consument zich erop beroept dat een beding oneerlijk is en de rechter het vernietigt. Dan valt de aannemer terug op de wettelijke regeling, die voor hem vaak ongunstiger uitpakt. Wanneer houdt zo’n beding wél stand, en welke rol speelt het dat de voorwaarden samen met consumentenorganisaties zijn opgesteld? Een recente uitspraak van de Hoge Raad over een vervalbeding in de AVA 2013 laat zien dat dit laatste allerminst zonder belang is. Bouwrechtadvocaat Rosa Ruimschotel bespreekt het toetsingskader vanuit de positie van de aannemer.

Wanneer is een beding onredelijk bezwarend?

Een beding in algemene voorwaarden is vernietigbaar als het onredelijk bezwarend is voor de wederpartij (art. 6:233 sub a BW). Gaat het om een overeenkomst met een consument, dan valt die toets grotendeels samen met de vraag of het beding oneerlijk is in de zin van Richtlijn 93/13. De rechter beoordeelt dat naar het moment waarop de overeenkomst werd gesloten en betrekt daarbij alle omstandigheden van het geval.

De wet noemt die omstandigheden met zoveel woorden: de aard en de inhoud van de overeenkomst, de wederzijds kenbare belangen van partijen en, belangrijk voor deze blog, de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen (art. 6:233 sub a BW). Al bij de invoering van de regeling maakte de wetgever duidelijk dat eenzijdig door de ondernemer opgestelde voorwaarden eerder onredelijk bezwarende bedingen bevatten dan voorwaarden die zijn opgesteld in overleg met een organisatie die de belangen van de wederpartij behartigt (zie de memorie van toelichting bij de regeling algemene voorwaarden). De totstandkoming is dus geen bijzaak, maar een in de wet verankerde toetsingsfactor.

De zwarte en de grijze lijst

Bij overeenkomsten met consumenten werkt de wet de open norm uit in twee lijsten. Bedingen op de zwarte lijst zijn altijd onredelijk bezwarend (art. 6:236 BW). Bedingen op de grijze lijst worden vermoed onredelijk bezwarend te zijn (art. 6:237 BW). Een beding dat als sanctie op gedragingen van de consument verval van zijn rechten voorschrijft, staat op die grijze lijst (art. 6:237 sub h BW). Een vervalbeding in aannemingsvoorwaarden valt daar dus onder.

Een vermoeden is geen eindoordeel. Het is een weerlegbaar vermoeden, en de bewijslast ligt bij de gebruiker van de voorwaarden. Dat bevestigde de Hoge Raad begin dit jaar nog in een zaak over een exoneratiebeding van een netbeheerder: de rechter betrekt de zwarte en grijze lijst bij zijn ambtshalve onderzoek, en staat een beding op de grijze lijst, dan is het aan de gebruiker om het vermoeden te weerleggen. Welke onderbouwing daarvoor nodig is, hangt af van de omstandigheden (HR 23 januari 2026, ECLI:NL:HR:2026:97). De aannemer die een vervalbeding overeind wil houden, moet dus zelf onderbouwen waarom het gerechtvaardigd is.

Het arrest: het vervalbeding in de AVA 2013

In de zaak die tot het arrest van 25 september 2026 leidde, hadden consumenten een woning laten bouwen onder de AVA 2013. Het vervalbeding van art. 16.3 AVA 2013 laat de rechten van de opdrachtgever over gebreken vervallen als hij de aannemer niet binnen twee, vijf of tien jaar na de onderhoudstermijn dagvaardt. Anders dan een verjaringstermijn kan een vervaltermijn niet worden gestuit.

Het gerechtshof Amsterdam oordeelde dat dit vervalbeding onredelijk bezwarend en oneerlijk was (Hof Amsterdam 17 december 2024, ECLI:NL:GHAMS:2024:3490). Volgens het hof dient het beding hetzelfde doel als de wettelijke klacht- en verjaringsregeling, maar met zwaardere gevolgen voor de consument: de noodzaak om te procederen, geen mogelijkheid tot stuiting en verval van alle rechten. De aannemer stelde cassatie in. De Hoge Raad vernietigde het arrest en verwees de zaak naar het gerechtshof Den Haag (HR 25 september 2026, ECLI:NL:HR:2026:1556), in lijn met de conclusie van advocaat-generaal Valk (ECLI:NL:PHR:2026:308).

De kern: betrokkenheid van consumentenorganisaties telt mee

De belangrijkste rechtsregel zit in het antwoord op de klacht tegen het oordeel dat betrokkenheid van belangenorganisaties niets zou zeggen over de eerlijkheid van een concreet beding. Het hof had geoordeeld dat het feit dat een vergelijkbaar beding ook in andere, met consumentenorganisaties opgestelde voorwaarden voorkomt, zijn oordeel niet anders maakt, omdat zulke voorwaarden een compromis kunnen zijn. De Hoge Raad wijst dat af: bij de beoordeling of een beding onredelijk bezwarend of oneerlijk is, komt mede betekenis toe aan de omstandigheid dat een vergelijkbaar beding voorkomt in andere algemene voorwaarden die in overleg met consumentenorganisaties zijn opgesteld.

Dat sluit aan bij de wettekst en de wetsgeschiedenis. Advocaat-generaal Valk noemde het oordeel van het hof op dit punt evident onjuist: de tweezijdigheid van voorwaarden is een factor van belang, wat iets anders is dan aannemen dat zulke voorwaarden nooit oneerlijke bedingen kunnen bevatten. De toets zelf blijft aan de rechter. Met andere woorden: dat de AVA in overleg met betrokken organisaties tot stand kwam, maakt een beding niet automatisch eerlijk, maar het weegt wel degelijk mee.

Niet alle bedingen over één kam

De Hoge Raad corrigeerde het hof op nog twee punten. Ten eerste had het hof aangenomen dat het verstrijken van de vijfjaarstermijn het verval van álle rechten van de consument tot gevolg heeft. Dat is een onbegrijpelijke uitleg van het beding, gelet op de tekst en het partijdebat. Ten tweede mocht het hof het vervalbeding van lid 3 (de tweejaarstermijn) niet op dezelfde gronden oneerlijk achten als dat van lid 4. De tweejaarstermijn van lid 3 kan namelijk pas gaan lopen nadat het gebrek aan de dag is getreden, terwijl het hof juist zwaar had laten wegen dat de termijn van lid 4 al kan lopen vóór ontdekking. Elk beding moet dus op zijn eigen gevolgen worden beoordeeld.

Het toetsingskader in vijf punten

Uit de wet en deze rechtspraak volgt het volgende kader voor de beoordeling van een beding in aannemingsvoorwaarden tegenover een consument:

1. Abstracte toets: de rechter beoordeelt het beding naar het moment van contracteren en let op de mogelijke gevolgen, niet op wat er in dit geval feitelijk is gebeurd.
2. Aard, inhoud en totstandkoming: de wijze waarop de voorwaarden tot stand zijn gekomen weegt mee, en betrokkenheid van consumentenorganisaties is daarbij een relevante factor (art. 6:233 sub a BW).
3. De lijsten: een beding op de zwarte lijst is altijd onredelijk bezwarend (art. 6:236 BW), een beding op de grijze lijst wordt vermoed dat te zijn (art. 6:237 BW). Een vervalbeding valt onder art. 6:237 sub h BW.
4. Weerlegging door de aannemer: bij een grijze-lijstbeding ligt de bewijslast bij de gebruiker om te onderbouwen dat het beding de toets doorstaat (HR 23 januari 2026).
5. Beding voor beding: de rechter beoordeelt elk beding afzonderlijk en mag verschillende termijnen of gevolgen niet zonder motivering gelijkschakelen.

Tweezijdigheid (paritair opgestelde bedingen) is een factor van gewicht, geen vrijbrief: de toets blijft streng, zoals ook bleek bij de beoordeling van een canonherzieningsbeding in erfpachtvoorwaarden aan art. 6:233 BW (HR 5 december 2025, ECLI:NL:HR:2025:1864).

Wat betekent dit voor de praktijk?

Voor aannemers is dit een belangrijke uitspraak. Wie voor consumenten bouwt en werkt met breed gedragen voorwaarden zoals de AVA, die in overleg met consumentenorganisaties tot stand zijn gekomen, heeft daarmee een reëel argument tegen het verwijt dat een beding oneerlijk is. Maak dat argument dan ook, en onderbouw per beding waarom het gerechtvaardigd is. Wie enkel wijst op de tekst van het beding, komt bedrogen uit: een beding op de grijze lijst wordt vermoed onredelijk bezwarend te zijn, en dat vermoeden moet de aannemer zelf weerleggen.

Tegelijk is dit geen vrijbrief. De consument kan een beding nog steeds laten toetsen, en de rechter doet dat zo nodig ambtshalve. Een vervalbeding dat de consument dwingt te procederen en zijn rechten geheel laat vervallen, blijft kwetsbaar. Houd de voorwaarden dus actueel, stem ze af op de wettelijke klacht- en verjaringsregeling en vermijd bedingen die verder gaan dan nodig is.

Loopt u tegen een geschil over aannemingsvoorwaarden of de vernietiging van een beding aan, neem dan gerust contact op met Rosa Ruimschotel.