De verhuurder van bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW die het verhuurde zelf dringend in gebruik wenst te gaan nemen, kan op die grond de huurovereenkomst opzeggen (artikel 7:296 lid 1 onder b BW). Anders dan vaak gedacht wordt, hoeft het niet per se de verhuurder zelf te zijn die het verhuurde in gebruik wenst te gaan nemen. Op deze opzeggingsgrond kan ook een beroep worden gedaan door de verhuurder als zijn echtgenoot, zijn geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het gehuurde persoonlijk in duurzaam gebruik wil gaan nemen.
De verhuurder moet aannemelijk maken dat hij of een van deze personen het gehuurde persoonlijk en duurzaam in gebruik wil nemen én dat hij het daartoe dringend nodig heeft. Slaagt hij daarin, dan moet de rechter de beëindigingsvordering toewijzen. Voor een afweging van de belangen van de huurder is dan geen plaats.
Een ander veelvoorkomend misverstand is dat “dringend” betekent dat er sprake moet zijn van haast. Het gaat echter niet om een urgentie in de tijd. Het gaat erom dat het eigen gebruik door de verhuurder van de bedrijfsruimte voor hem van wezenlijk belang is.
In veel gevallen is de verhuurder een bedrijf (meestal in de vorm van een BV). In de praktijk komt het regelmatig voor dat niet de verhurende BV zelf maar een aan die rechtspersoon gelieerde vennootschap de verhuurde ruimte wil gaan gebruiken. De verhuurder zal in dat geval aannemelijk moeten maken dat hij met de ingebruikgeving aan deze gelieerde partij zijn eigen belang dient (HR 20 oktober 2000, ECLI:NL:HR:2000:AA7702, NJ 2000/692).
Het is dus bijvoorbeeld geen gegeven dat als een moederbedrijf, dat 100 procent van de aandelen houdt in de verhurende dochtervennootschap, de bedrijfsruimte in kwestie zelf wil gaan gebruiken er sprake is van eigen gebruik. Dat hangt af van alle omstandigheden, waaronder de statutaire doelomschrijving van de verhurende vennootschap (HR 13 december 1996, ECLI:NL:HR:1996:ZC2228, NJ 1997/557).
Verhuur aan een derde die niet aan de verhuurder is gelieerd, valt niet onder eigen gebruik, ook niet als de verhuurder daar zelf een groot belang bij heeft (HR 24 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9758, NJ 2010/649, Toko Mitra/PMT).
Als de verhuurder voornemens is om de bedrijfsruimte in plaats van winkelruimte (dus bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW) als kantoorruimte te gaan gebruiken in de zin van artikel 7:230a BW, dan staat dat nieuwe, andere gebruik niet in de weg aan een beroep op de opzeggingsgrond van dringend eigen gebruik.
Een renovatie van een bedrijfsruimte die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is, valt ook onder het begrip dringend eigen gebruik. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn als een winkelruimte gesloopt wordt en er vervolgens een nieuw gebouw wordt geplaatst met een andere functie. De verhuurder moet dan wel aannemelijk maken dat de renovatie dringend noodzakelijk is. Een verkoop van de ruimte valt overigens niet onder deze opzeggingsgrond.
Wie een verhuurd pand koopt, kan zich niet direct op dringend eigen gebruik beroepen. Een opzegging op deze grond tegen het einde van de eerste huurtermijn is niet toewijsbaar als de nieuwe verhuurder opzegt binnen drie jaar nadat de rechtsopvolging schriftelijk aan de huurder is meegedeeld (artikel 7:296 lid 2 BW). Voor naaste familie van de vorige verhuurder geldt een uitzondering. Bij opzegging tegen een later tijdstip geldt de wachttijd niet (HR 24 september 2010, ECLI:NL:HR:2010:BM9758).
Verhuurders moeten zich wel realiseren dat als later blijkt dat de wil om het verhuurde persoonlijk in duurzaam gebruik te nemen in werkelijkheid niet aanwezig was, de huurder (en de onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd) de verhuurder kan aanspreken tot vergoeding van de schade die veroorzaakt is (artikel 7:299 BW). Dat geldt ook als de huurder met de beëindiging heeft ingestemd.
De wet bevat een bewijsvermoeden: is het gehuurde niet binnen een jaar na het einde van de huurovereenkomst door de verhuurder of een van de genoemde naasten in duurzaam gebruik genomen, dan wordt de wil om het verhuurde in eigen gebruik te nemen geacht niet aanwezig te zijn geweest. De verhuurder kan dat vermoeden weerleggen. Het gaat bij de begroting van de schade onder meer om winstderving en schade in verband met nog niet afgeschreven investeringen. De vordering van de huurder vervalt vijf jaar na het einde van de huurovereenkomst.
Thomas won een kort geding dat door CBRE was aangespannen tegen zijn cliënte, een Amsterdamse winkelier. CBRE vorderde ontruiming omdat de huurovereenkomst zou zijn geëindigd en zij het gehuurde dringend nodig zou hebben voor eigen gebruik vanwege een renovatie van het winkelcentrum. De voorzieningenrechter van de Rechtbank Amsterdam wees de vorderingen af en veroordeelde CBRE in de proceskosten.
Thomas van Vugt