Huurovereenkomst bedrijfsruimte opzeggen

Opzeggen kan niet zomaar

Een huurovereenkomst van zogenoemde 7:290 BW bedrijfsruimte kan door de verhuurder niet zomaar worden opgezegd. In de wet zijn daarover diverse regels opgenomen, onder meer over het tijdstip waartegen kan worden opgezegd, de termijn die in acht moet worden genomen en de gronden waarop een verhuurder de huurovereenkomst succesvol kan opzeggen.

Opzegtermijn minimaal een jaar

De verhuurder die de huurovereenkomst wil opzeggen moet dat doen met inachtneming van een termijn van ten minste een jaar (artikel 7:293 lid 2 BW). Het is mogelijk om een langere termijn af te spreken in de huurovereenkomst. Een kortere termijn is alleen maar mogelijk als het afwijkende beding door de rechter is goedgekeurd (artikel 7:291 BW).

De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen tegen het einde van de eerste of de tweede huurtermijn. Meestal is dat na vijf of na tien jaar. Maar een opzegging van de verhuurder doet een huurovereenkomst niet zomaar eindigen op het tijdstip waartegen de verhuurder heeft opgezegd. Daar is meer voor vereist.

De opzegging moet zorgvuldig en volledig zijn

De verhuurder is verplicht om in de opzeggingsbrief duidelijk te maken op welke grond of gronden hij de huur wil beëindigen. Een opzegging zonder vermelding van de gronden is nietig (artikel 7:294 BW). Die brief moet aangetekend worden verzonden of via een deurwaardersexploot bij de huurder worden bezorgd. Het is van belang dat de opzeggingsbrief door de verhuurder volledig en zorgvuldig wordt opgesteld.

Stemt de huurder niet binnen zes weken na de opzegging schriftelijk in met de beëindiging, dan kan de verhuurder de rechter vragen het tijdstip vast te stellen waarop de huurovereenkomst eindigt (artikel 7:295 lid 2 BW). Tot de rechter onherroepelijk heeft beslist, blijft de huurovereenkomst van rechtswege van kracht. In de procedure is het voor de verhuurder niet mogelijk om nieuwe opzeggingsgronden aan te voeren; de verhuurder moet zich in de dagvaarding baseren op de in de opzeggingsbrief genoemde opzeggingsgrond(en).

Opzeggen na de eerste vijf jaar

Als de verhuurder tegen het einde van de eerste termijn (meestal vijf jaar) de huurovereenkomst wil opzeggen, dan kan dat slechts op twee gronden. De rechter kan een beëindigingsvordering door de verhuurder namelijk slechts toewijzen op grond van: (i) slechte bedrijfsvoering en (ii) dringend persoonlijk gebruik (artikel 7:296 lid 1 BW). Bekende voorbeelden van slechte bedrijfsvoering zijn slecht betalingsgedrag, verwaarlozing van het gehuurde en langdurige leegstand. Uit vaste rechtspraak vloeit voort dat de rechter voor het beantwoorden van de vraag of sprake is van een slechte bedrijfsvoering alle omstandigheden van het geval moet meewegen.

Dringend eigen gebruik

Als de verhuurder de verhuurde bedrijfsruimte zelf wil gaan gebruiken dan kan hij proberen om op die grond te komen tot een beëindiging van de huurovereenkomst. Dringend nodig hebben voor eigen gebruik houdt in dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hijzelf, zijn echtgenoot of geregistreerde partner, een bloed- of aanverwant in de eerste graad of een pleegkind het gehuurde persoonlijk en duurzaam in gebruik wil nemen en dat hij het daartoe dringend nodig heeft. Onder dringend eigen gebruik kan ook renovatie van de bedrijfsruimte vallen die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is, maar verkoop niet.

Opzeggen tegen het einde van de tweede huurperiode en daarna

Als de verhuurder opzegt tegen het einde van de (meestal) tienjarentermijn kunnen er, naast de hiervoor genoemde twee opzeggingsgronden (slechte bedrijfsvoering en dringend eigen gebruik), drie andere gronden worden aangevoerd: de weigering van een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst, de verwezenlijking van een krachtens het geldende omgevingsplan aan het verhuurde toegedeelde functie en een belangenafweging (artikel 7:296 leden 3 en 4 BW). Het omgevingsplan is sinds 1 januari 2024 de opvolger van het bestemmingsplan.

Redelijk aanbod

Als de verhuurder de huurder een redelijk aanbod heeft gedaan tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst (bijvoorbeeld met betrekking tot de omvang van het gehuurde of een voorgenomen renovatie) en de huurder weigert daarmee in te stemmen, dan moet de rechter de beëindigingsvordering van de verhuurder toewijzen. Het aanbod mag echter niet in wezen strekken tot wijziging van de huurprijs; daarvoor is de procedure tot nadere huurprijsvaststelling van artikel 7:303 BW bedoeld. Wel kan de rechter de huurder nog een termijn toestaan van ten hoogste een maand om alsnog in te stemmen met het aanbod (artikel 7:298 BW).

Omgevingsplan

De rechter moet de huurovereenkomst ook beëindigen als de verhuurder een krachtens het geldende omgevingsplan aan het verhuurde toegedeelde functie wil verwezenlijken.

Belangenafweging

Aan een belangenafweging komt de rechter alleen toe als geen van de hiervoor genoemde verplichte beëindigingsgronden zich voordoet. De rechter weegt dan de belangen van de verhuurder bij beëindiging en de belangen van de huurder (en van een onderhuurder aan wie bevoegdelijk is onderverhuurd) bij verlenging van de huurovereenkomst tegen elkaar af. Kan op grond van die afweging van de huurder niet worden gevergd dat hij ontruimt, dan wijst de rechter de vordering af. Het enkele belang van de verhuurder bij een hogere huurprijs kan niet tot beëindiging leiden (HR 19 december 2025, ECLI:NL:HR:2025:1962, NJ 2026/31).

Opzegging door de huurder

De huurder kan de huurovereenkomst tegen het einde van de eerste of de tweede huurtermijn opzeggen zonder daarvoor een grond te hoeven noemen. Ook voor hem geldt een opzegtermijn van ten minste een jaar en ook hij moet opzeggen bij aangetekende brief of deurwaardersexploot (artikel 7:293 BW). Beëindiging met wederzijds goedvinden blijft altijd mogelijk.

Tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten

Wijst de rechter de beëindigingsvordering toe, dan kan hij een bedrag vaststellen dat de verhuurder de huurder moet betalen als tegemoetkoming in diens verhuis- en inrichtingskosten (artikel 7:297 BW).