Huurprijswijziging

Huurprijsverhoging en huurprijsverlaging

Huurders van winkel-, horeca- en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW genieten een flinke portie huurprijsbescherming (artikelen 7:303 en 7:304 BW). De regels die de wet geeft over de vaststelling van de huurprijs zijn bovendien dwingend, zodat daar niet ten nadele van de huurder van kan worden afgeweken. Behalve als de rechter zijn goedkeuring heeft gegeven aan een afwijkende manier van huurprijsverhoging of huurprijsverlaging (artikel 7:291 BW).

Voor kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW geldt deze regeling niet. Daar bepaalt de huurovereenkomst, bijvoorbeeld via een indexeringsclausule, hoe de huurprijs zich ontwikkelt.

Verhoging of verlaging huurprijs niet op ieder moment

Als de huurder of verhuurder vindt dat de afgesproken huurprijs niet meer overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, dan kan een advocaat huurrecht de rechter om een huurprijswijziging vragen. Aan deze procedure kleven echter de nodige haken en ogen.

Zo kan niet op ieder gewenst moment een procedure worden opgestart. In geval van een huurovereenkomst voor bepaalde tijd kan het voor het eerst na afloop van de overeengekomen duur. In alle andere gevallen kan huurprijswijziging telkens worden gevraagd wanneer ten minste vijf jaar zijn verstreken sinds de dag waarop de laatste door partijen vastgestelde huurprijs is ingegaan of waarop de laatste door de rechter vastgestelde huurprijs is gevorderd (artikel 7:303 lid 1 BW).

Verplicht advies voor wijziging huurprijs

Voordat zo’n procedure kan worden opgestart, moet er wel eerst een advies zijn ingewonnen van een of meer deskundigen die partijen gezamenlijk hebben benoemd (artikel 7:304 BW). Meestal zijn die deskundigen (voormalige) makelaars. Worden partijen het niet eens over de benoeming, dan benoemt de rechter op verzoek van een van hen de deskundige. De dag van dat verzoek geldt dan als de dag waarop de vordering is ingesteld. Dat is onder meer van belang voor de ingangsdatum van de nieuwe huurprijs.

Zonder zo’n rapport is de vordering niet-ontvankelijk. De rechter is strikt genomen niet gebonden aan de uitkomst van het rapport, maar neemt het vaak wel over. Als er redenen zijn om te twijfelen aan de juistheid van het rapport dan kan de rechter alsnog een deskundigenbericht gelasten. De rechter benoemt dan zelf een deskundige. De kosten van het advies zijn proceskosten (artikel 7:304 lid 3 BW).

Vergelijkbare bedrijfsruimte (vergelijkingspanden)

Bij de vaststelling van de juiste huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse in de periode van vijf jaar voorafgaand aan de dag waarop de vordering is ingesteld (artikel 7:303 lid 2 BW). Die huurprijzen worden herleid naar het prijspeil op de dag van het instellen van de vordering.

In de praktijk ontstaat vaak discussie tussen de huurder en de verhuurder van de bedrijfsruimte over de vraag of een bepaald pand nu wel of niet vergelijkbaar is met de bedrijfsruimte waarvan de huurprijs dient te worden vastgesteld.

Het is de rechter die daar het laatste woord in zal hebben. Een advocaat huurrecht kan uitkomst bieden. De AMS advocaat huurrecht staat zowel huurder als verhuurder bij.

Ingangsdatum en verbeteringen door de huurder

De nieuwe huurprijs geldt in beginsel vanaf de dag waarop zij is gevorderd. De rechter kan op grond van bijzondere omstandigheden een andere ingangsdatum vaststellen en bepalen dat de huurprijs gedurende ten hoogste vijf jaar geleidelijk wordt aangepast. Een verhoging die is gegrond op verbeteringen die de huurder op eigen kosten heeft aangebracht, wijst de rechter af (artikel 7:303 leden 3 en 4 BW).