Bank verkoopt woning zonder toestemming: zaakwaarneming?

Bij zaakwaarneming Het op redelijke grond behartigen van iemand anders belangen zonder dat de zaakwaarnemer hiertoe bevoegd is.
» Meer over zaakwaarneming zaakwaarneming gaat het om zaken als het bellen van de glaszetter voor een gesneuvelde ruit bij de buren die met vakantie zijn. Het verkopen van een woning van eigenaren die met de noorderzon zijn vertrokken, scharen onder zaakwaarneming, is voor de rechtbank Utrecht een brug te ver. Dat blijkt uit een recente uitspraak. Advocaat gespecialiseerd in vastgoedrecht Thomas van vugt licht toe.

Bank verkoopt ongevraagd woning: zaakwaarneming?

In deze rechtszaak ging het om de vraag of de SNS Bank een woning (waarop zij een recht van hypotheekrecht Een hypotheekrecht is een beperkt recht strekkende om op de daaraan onderworpen goederen een vordering tot voldoening van een geldsom bij voorrang boven andere schuldeisers te verhalen.
» Meer over hypotheekrecht hypotheekrecht had rusten) onderhands -en dus buiten de wettelijke executieverkoop om- mocht verkopen zonder toestemming van de eigenaren. De SNS Bank stelt dat zij bevoegd was om tot verkoop van de woning over te gaan en verwijst daarvoor naar een e-mail die de eigenaren aan de SNS hadden verzonden, waaruit zou blijken van toestemming om over te gaan tot verkoop van de woning.

Kort geding meewerken aan levering

De eigenaren, die nog wel een makelaar hadden ingeschakeld (maar zonder succes), vertrokken vervolgens naar het buitenland en lieten de woning achter. Voor hun vertrek hadden zij aan hun makelaar laten weten nooit akkoord te kunnen gaan met een vraagprijs onder € 600.000. SNS heeft vervolgens de woning onderhands verkocht voor € 450.000, welk bedrag ook nog eens aanzienlijk lager was dan de getaxeerde marktwaarde. SNS vordert in kort geding (waarin de eigenaren overigens niet zijn verschenen) dat het vonnis in de plaats zal treden van medewerking van gedaagden aan levering van de woning.

Zaakwaarneming bij verkoop woning?

De centrale vraag voor de voorzieningenrechter was of SNS de woning rechtmatig had verkocht. Was er, zoals SNS stelt, sprake van zaakwaarneming? Zaakwaarneming (in de wet geregeld in artikel 6:198 BW) is het op redelijke grond bewust behartigen van iemand anders belangen zonder daartoe verplicht te zijn (dus zonder dat daaraan bijvoorbeeld een overeenkomst ten grondslag ligt). Bij zaakwaarneming moet sprake zijn van een situatie die het (ongevraagd) ingrijpen van een zaakwaarnemer rechtvaardigen. Bijvoorbeeld: er is ergens een lekkage en er wordt een loodgieter geregeld in afwezigheid van de belanghebbende. De kosten die de zaakwaarnemer heeft voorgeschoten moeten dan worden vergoed door de belanghebbende, ervan uitgaande dat zijn belangen naar behoren zijn behartigd.

Advocaat gespecialiseerd in zaakwaarneming

Daarvan was in deze zaak geen sprake. De voorzieningenrechter overwoog dat de SNS Bank niet als zaakwaarnemer kan optreden omdat het, gezien de mededeling van de eigenaren aan de makelaar, niet aannemelijk is gemaakt dat de eigenaren de woning tegen de prijs van € 450.000,-  wilden verkopen. De vordering is dan ook afgewezen.