Aansprakelijkheid NVM-makelaar voor niet correct toepassen meetinstructie

De procureur-generaal bij de Hoge Raad concludeerde dat het hof Amsterdam terecht een makelaar aansprakelijk achtte tegenover kopers van een woning, in verband met een onjuiste opgave door de makelaar van het aantal vierkante meters. Advocaat procesrecht Lennard Noordzij legt uit.

Feiten van de zaak

In 2010 heeft de NVM een meetinstructie opgesteld voor het bepalen van de gebruiksoppervlakte, gebaseerd op de NEN-norm 2580. In september 2010 hebben de kopers in deze zaak een woning gekocht voor € 307.000. Gebruik van deze meetinstructie is sinds september 2010 voor alle NVM-makelaars verplicht. Zowel Funda als de verkoopbrochure melden een woonoppervlakte van 80m2. Enkele jaren later blijkt echter dat de woning slechts 65 m2 woonoppervlakte bevat. In deze procedure vorderen kopers een declaratoir vonnis Een vonnis waarmee de rechter door middel van een zogenaamde verklaring voor recht een rechtsverhouding tussen partijen vaststelt.
» Meer over declaratoir vonnis verklaring voor recht dat de makelaar aansprakelijk is voor de door hen geleden schade en betaling van € 65.000. Zij stellen dat zij de woning niet hadden gekocht als zij hadden geweten dat deze slechts 65m2 in plaats van 80m2 woonoppervlakte bezat.

Oordeel rechtbank en hof

De rechtbank en het hof in hoger beroep oordelen dat de makelaar aansprakelijk is voor de foute weergave van de woonoppervlakte. Het hof komt tot dit oordeel omdat de Hoge Raad in 2018 oordeelde dat een NVM-makelaar in principe aansprakelijk is als hij niet overeenkomstig de meetinstructie (NEN-norm 2580) de gebruiksoppervlakte van de woning heeft vastgesteld. De kopers mochten daarom vertrouwen op de in de verkoopbrochure van de woning opgenomen woonoppervlakte van 80 m2. Het beroep van de makelaar op eigen schuld van de kopers, omdat zij hebben nagelaten de woonoppervlakte te laten nameten, gaat niet op. 

De stelling van de kopers dat zij de woning niet zouden hebben gekocht wordt als onvoldoende gemotiveerd gepasseerd. Tijdens de zitting bij de rechtbank, hebben kopers namelijk gesteld dat zij bij het bepalen van de aankoopprijs voornamelijk hebben gekeken naar wat zij wilden betalen en dat zij daarbij alleen functioneel hebben gedacht of zij al hun spullen kwijt zouden kunnen in de woning. Wel moet aangenomen worden dat de verkopers in de situatie waarin de juiste woonoppervlakte was vermeld, met een lagere koopprijs genoegen hadden genomen. Het is een feit van algemene bekendheid dat bij de aankoopbeslissing de woonoppervlakte een factor is die in het algemeen van belang is bij de aankoopbeslissing. Omdat de schade van de kopers niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, wordt deze geschat. Het hof vindt het aannemelijk dat de overeengekomen verkoopprijs € 300.000,— zou hebben bedragen, waarmee de schade uitkomt op een bedrag van € 7.000. 

Oordeel procureur-generaal

De procureur-generaal acht het oordeel van het hof juist. Ook hij oordeelt dat uit ervaringsregels en feiten van algemene bekendheid valt af te leiden dat een onjuist opgegeven netto woonoppervlakte doorgaans ten minste énige invloed heeft op de prijs die kopers bereid zijn om voor een woning te betalen, het sterkst wat betreft kleine woningen. Ook schrijft de P-G dat de verplichting zich te houden aan de meetinstructie NEN-norm 2580, vermoedelijk ook geldt voor niet NVM-makelaars. 

Conclusie

Een verkopend NVM-makelaar – en waarschijnlijk ook andere makelaars – zijn aansprakelijk voor de schade die kopers lijden vanwege een onjuist weergegeven woonoppervlakte op Funda of in een verkoopbrochure. De Hoge Raad doet binnenkort uitspraak.