Schriftelijkheidsvereiste bij koop onroerende zaken

De meeste overeenkomsten zijn “vormvrij.” Dit wil zeggen dat ze ook mondeling kunnen worden gesloten. Hoewel dit bewijstechnisch wellicht niet de voorkeur geniet, zijn ook mondelinge overeenkomsten dus gewoon opeisbaar en afdwingbaar. Dit geldt echter niet voor alle type overeenkomsten. Zo bepaalt de wet dat koopovereenkomsten voor onroerende zaken in bepaalde gevallen schriftelijk moeten worden aangegaan.

Bescherming consument koper woning

Als de koper een natuurlijk persoon is die niet beroeps- of bedrijfsmatig handelt en de onroerende zaak als woning is bestemd, dan moet de koopovereenkomst schriftelijk worden gesloten.

Het doel van deze bepaling is consument kopers bescherming te bieden tegen overhaaste beslissingen. Dit schriftelijkheidsvereiste en deze bescherming gelden dan ook niet als de koper een rechtspersoon is of de woning in uitoefening van een bedrijf koopt. Twee ondernemers kunnen dus gewoon rechtsgeldige en afdwingbare koopovereenkomsten sluiten met betrekking tot woningen, zonder dat de koopovereenkomst schriftelijk hoeft te worden vastgelegd.

Akte koopovereenkomst

De wet schrijft verder voor dat de koopovereenkomst van de woning in een akte moet worden opgesteld. Deze akte dient vervolgens aan de koper ter hand te worden gesteld. Dit betekent dat de koper en de verkoper er niet mee kunnen volstaan door bijvoorbeeld via e-mail of WhatsApp over de overeenkomst te onderhandelen en vervolgens akkoord te verklaren.

Gevolg schending schriftelijkheidsvereiste: geen vordering tot nakoming

Als partijen nalaten de koopovereenkomst met betrekking tot de woning in een koopakte neer te leggen, is het gevolg dat de koopovereenkomst nietig is. Met andere woorden: er komt helemaal geen koopovereenkomst tot stand. Een schending van het schriftelijkheidsvereiste betekent dus ook dat er geen nakoming kan worden gevorderd.

Bescherming consument verkoper

De bescherming van het schriftelijkheidsvereiste komt in eerste instantie toe aan de consument koper. Toch heeft de Hoge Raad bepaald dat óók de verkoper van een woning bescherming kan verwachten, als de koopovereenkomst niet op schrift is gesteld. Ook een koper kan dus niet vorderen dat de verkoper de woning levert en overdraagt, als er geen koopakte is opgesteld. De voorwaarden hiervoor is dan wel dat de verkoper kwalificeert als een consument.

Drie dagen bedenktermijn

Naast het schriftelijkheidsvereiste biedt de wet nog meer bescherming aan de consument kopers van woningen. De koper heeft namelijk het recht de koopovereenkomst te ontbinden, binnen drie dagen nadat de koper de koopakte heeft ontvangen. Ook deze bedenktermijn beoogt consument kopers te beschermen tegen overhaaste beslissingen.

Als de koper gebruik maakt van deze bedenktermijn en tijdig de koopovereenkomst ontbindt, dan moet hij wel oppassen als hij vervolgens alsnog een nieuwe koopovereenkomst met de verkoper sluit omtrent dezelfde woning. Als de koper binnen zes maanden een dergelijke nieuwe koopovereenkomst sluit, kan hij niet nogmaals gebruik maken van dit ontbindingsrecht.

Dwingend recht

Het schriftelijkheidsvereiste en de wettelijke bedenktermijn zijn van dwingend recht. Dit betekent dat hier in beginsel niet van kan worden afgeweken. Wel kan méér bescherming worden geboden aan de koper, door hem bijvoorbeeld een langere bedenktermijn te gunnen.

Advocaat voor onroerende zaken

De advocaten van AMS hebben veel ervaring met het adviseren en procederen over onroerend goed-transacties. De advocaten zijn sterk betrokken bij de zaken van hun cliënten, werken met korte lijnen en bieden scherpe tarieven.