Renovatie (1)
Dringende werkzaamheden
Onder renovatie wordt zowel sloop met vervangende nieuwbouw als gedeeltelijke vernieuwing (door een verandering of een toevoeging) verstaan (artikel 7:220 lid 2 BW). Renovatie is dus een ruim begrip in het huurrecht.
Artikel 7:220 van het Burgerlijk Wetboek regelt de medewerkingsplicht van de huurder bij dringende werkzaamheden of een geplande renovatie van de gehuurde bedrijfsruimte. Van deze regeling mag in de huurovereenkomst worden afgeweken, dus bij het bepalen van de juridische situatie is het van groot belang ook het huurcontract aandachtig te bestuderen.
De hoofdregel is dat de huurder de uitvoering van dringende werkzaamheden moet toestaan, ook al wordt hij daardoor aangetast in zijn huurgenot. Zijn aanspraken op huurprijsvermindering, ontbinding en schadevergoeding blijven daarbij wel bestaan (artikel 7:220 lid 1 BW). Dringende werkzaamheden zijn alle werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld tot het einde van de huurovereenkomst.
Renovatie: eerst redelijk voorstel
Kern van de renovatieregeling is dat de verhuurder die met voortzetting van de huurovereenkomst wil renoveren, moet beginnen met het doen van een schriftelijk en redelijk renovatievoorstel. Of het voorstel redelijk is, wordt beoordeeld aan de hand van het belang van de verhuurder en de belangen van de huurder en eventuele onderhuurders. Het kan raadzaam zijn hierbij de assistentie van een advocaat huurrecht in te roepen. Aan het renovatievoorstel worden namelijk diverse eisen gesteld.
Het voorstel moet in ieder geval duidelijk maken welke werkzaamheden de verhuurder wil uitvoeren, hoe lang die duren, wat de gevolgen voor de huurprijs zijn en welke tegemoetkomingen de huurder krijgt. Bij de beoordeling kunnen onder meer een rol spelen: de aard, duur en ingrijpendheid van de werkzaamheden, de financiële gevolgen voor beide partijen (zoals omzetverlies van de huurder) en de mogelijkheid om de huurder voor de duur van de werkzaamheden een vervangende bedrijfsruimte aan te bieden.
Betreft de renovatie tien of meer bedrijfsruimten die een bouwkundige eenheid vormen, dan wordt het voorstel vermoed redelijk te zijn als ten minste 70% van de huurders ermee heeft ingestemd. Een huurder die niet heeft ingestemd, kan dan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving daarvan de rechter vragen over de redelijkheid te oordelen (artikel 7:220 lid 3 BW).
Dagvaarding opstellen
Indien de huurder het voorstel in verband met de geplande renovatie van de bedrijfsruimte niet accepteert, zal de verhuurder over moeten gaan tot dagvaarden en de rechter vragen om te verklaren dat het gedane voorstel redelijk is en de huurder van de bedrijfsruimte te dwingen mee te werken. In deze procedure moet de verhuurder onderbouwd stellen en zo nodig bewijzen dat zijn voorstel redelijk is. Oordeelt de rechter dat het voorstel redelijk is, dan moet de huurder de renovatie gedogen. Acht de rechter het voorstel niet redelijk, dan zal de verhuurder een nieuw voorstel moeten doen.
Renovatie en beëindiging van de huur
Is renovatie zonder beëindiging van de huur niet mogelijk, dan kan de verhuurder van winkel- of horecaruimte de huurovereenkomst opzeggen wegens dringend eigen gebruik (artikel 7:296 lid 1 onder b BW). In die procedure moet de verhuurder aannemelijk maken dat hij het gehuurde, of een gedeelte daarvan, dringend nodig heeft voor renovatie. Slaagt hij daarin, dan vindt er geen belangenafweging plaats en moet de rechter de vordering toewijzen. Dat betekent dat de belangen van de huurder die hij heeft bij voortzetting van de huurovereenkomst, niet door de rechter worden meegewogen in zijn beslissing.
Advocaat huurrecht bedrijfsruimte
Voor zowel huurder als verhuurder is het in dit soort situaties belangrijk dat tijdig en op de juiste manier voldaan wordt aan de procedurele eisen die de wet stelt. Een advocaat huurrecht kan uitkomst bieden. De AMS advocaat huurrecht staat zowel huurder als verhuurder bij.