Aanneming van werk

Aanneming van werk

De aanneemovereenkomst

De wettelijke bepalingen over aanneming van werk (de aannemingsovereenkomst) zijn opgenomen in het Burgerlijk Wetboek. Van aanneming van werk is volgens de wet sprake “indien sprake is van een overeenkomst waarbij de ene partij, de aannemer, zich jegens de andere partij, de opdrachtgever, verbindt om buiten dienstbetrekking een werk van stoffelijke aard tot stand te brengen en op te leveren, tegen een door de opdrachtgever te betalen prijs in geld”.

Opdrachtgever en aannemer

In de artikelen over aanneming van werk worden de verhoudingen tussen de opdrachtgever en de aannemer geregeld. De artikelen zijn dus ook van toepassing op de verhouding hoofdaannemer (opdrachtgever) en onderaannemer. Sommige artikelen zijn van regelend recht, zodat daarvan bij overeenkomst tussen opdrachtgever en aannemer van kan worden afgerekend. De advocaat bouwrecht van AMS Advocaten kan u hierover bij het opstellen van een overeenkomst adviseren. Afwijking is juridisch niet (altijd) mogelijk ten aanzien van bepalingen van dwingend recht. Een voorbeeld van dwingendrechtelijke bepalingen vormen de bepalingen over aanneming tot de bouw van een woning in opdracht van een natuurlijk persoon die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf. Deze bepalingen zijn opgenomen in de tweede afdeling van titel 12 en bevat consumentenbeschermende bepalingen waar niet van kan worden afgeweken.

Verrekening meerwerk en minderwerk

Onder meerwerk wordt veelal verstaan: verrichtingen van de aannemer die boven zijn verplichting om het overeengekomen en omschreven werk tot stand te brengen en op te leveren, komen, zodat de aannemer voor het doen van deze (extra) verrichtingen recht heeft op bijbetaling ten opzichte van de overeengekomen aanneemsom. Bij minderwerk gaat het juist om een niet uitgevoerde verrichting die wel tussen partijen overeen is gekomen en bij de aanneemsom is inbegrepen. De bepalingen over meerwerk zijn in wet opgenomen in artikel 7:755 BW. Om aanspraak op vergoeding van meerwerk te kunnen maken moet de aannemer de opdrachtgever tijdig hebben gewezen op de noodzaak tot prijsverhoging voor de door de opdrachtgever gewenste verandering. De plicht tot waarschuwing voor de prijsverhoging is niet aanwezig indien de opdrachtgever de noodzaak van prijsverhoging uit zichzelf had moeten begrijpen. De gedachte achter deze bepaling is dat de opdrachtgever op deze manier de gelegenheid heeft een weloverwogen besluit te nemen over de uitvoering van het meerwerk. Deze bepaling is van dwingend recht zodat daar niet ten nadele van de opdrachtgever van kan worden afgeweken.

UAV 1989 en wijziging aanneemsom

UAV 1989 staat voor Uniforme administratieve voorwaarden voor de uitvoering van werken 1989. Indien in een aanneemovereenkomst de UAV 1989 van toepassing zijn verklaard is onder meer het bepaalde in § 36 UAV van belang. Hierin is bepaald dat wijzigingen in een bestek (de omschrijving van een uit te voeren bouwwerk) schriftelijk aan de aannemer moeten worden opgedragen, al is het ontbreken van een schriftelijke opdracht geen reden om geen aanspraak op verrekening van meerwerk te kunnen maken. De aannemer heeft geen recht op verrekening als hij niet heeft voldaan aan de verplichting uit artikel 7:755 BW. De aanneemsom kan (onder meer) op basis van de UAV nog aan wijziging onderhevig zijn door afwijkingen van stelposten (§ 37 UAV), afwijkingen van geschatte hoeveelheden (§ 38 lid 2) en afwijkingen van verrekenbare hoeveelheden (§ 39 UAV). Voor dergelijke afwijkingen is overeenkomstig de UAV geen waarschuwingsplicht van de aannemer vereist om aanspraak te kunnen maken op ‘bijbetaling’ ten opzichte van de aanneemsom.

Stelpost

Indien partijen ervoor hebben gekozen om op basis van een vaste aanneemsom te contracteren wil dat nog niet zeggen dat de aanneemsom voor alle onderdelen geldt. Voor bepaalde bestedingen kan dan een zogenaamde stelpost worden opgenomen. De reden voor het opnemen van een stelpost is vaak dat voor de betreffende uitgave op het moment van het sluiten van de overeenkomst geen nauwkeurige prijs kan worden vastgesteld, bijvoobeeld omdat de opdrachtgever nog bepaalde keuzes moet maken en daar nog mee wil wachten. Een andere reden kan ook zijn dat als de aannemer geen stelpost zou opnemen er voor het betreffende onderdeel een onevenredig groot bedrag wordt opgenomen omdat er om een bepaalde reden onzekerheid is over de wijze waarop het onderdeel moet of kan worden uitgevoerd. Door het opnemen van een stelpost wordt het risico tussen partijen verdeeld en wordt afgerekend op basis van daadwerkelijk bestede kosten (te vermeerderen met een eventuele opslag – veelal 10 procent – voor de aannemer). Afhankelijk van de afrekening wordt de stelpost aldus overschreden of niet. De door de aannemer op te nemen stelpost dient een reële inschatting te zijn van de te maken kosten voor het te realiseren onderdeel van het werk. De opdrachtgever mag daar op vertrouwen. Van de aannemer mag ook worden verwacht dat hij de opdrachtgever tijdig waarschuwt voor overschrijding van de stelpost. Het gaat dan wel om een aanmerkelijke overschrijding waarbij wordt aangeknoopt bij de toelaatbare overschrijding indien een richtprijs is opgegeven, derhalve 10% (artikel 7:752 lid 2 BW).

Regie; regiecontract

Partijen kunnen er ook voor kiezen om geen (vaste) aanneemsom overeen te komen maar op basis van regie af te rekenen. Daaronder wordt verstaan dat de aannemer een vergoeding ontvangt voor de werkelijk gemaakte uitvoeringskosten (zoals arbeidsloon en materiaal), verhoogd met (doorgaans in percentages van die kosten uitgedrukte) opslagen voor winst en algemene kosten (circa 10%). De opslagpercentages worden tussen partijen vaak vooraf bepaald. Over het algemeen kiezen partijen voor een regieovereenkomst in situaties dat het door de aard van het werk of wegens tijdsgebrek niet mogelijk is de te verrichten werkzaamheden goed te omschrijven en te begroten. Als dat wel het geval is wordt vaak voor een vaste aanneemsom gekozen.

Regieovereenkomst of aanneemsom?

Uit de voorgaande beschrijving van het regiecontract en de aanneemsom volgt al een aantal verschillen. Het belangrijkste verschil is echter het financiële risico van de uitvoering. Dat risico ligt bij aanneming van werk tegen een vaste prijs in principe bij de aannemer. Hij moet het werk tegen de overeengekomen som uitvoeren en dient dus nauwkeurig te begroten. De aannemer kan wel invloed op de aanneemsom uitvoeren door aanspraak te maken op meerwerk of op grond van overeengekomen risicobeperkingen, maar in de kern komen financiële tegenvallers voor rekening van de aannemer. Bij het regiecontract wordt het financiële risico verschoven naar de opdrachtgever. Immers, de aannemer krijgt zijn daadwerkelijk gemaakte kosten vergoed, ook als die hoger uitkomen dan voorafgaand begroot. Geheel gevrijwaard van risico`s is de aannemer echter ook bij de regieovereenkomst niet. Van belang is ook welke verwachtingen de aannemer bij het aangaan van de overeenkomst heeft gewekt. Indien geen prijs is bepaald dan is er een redelijke prijs verschuldigd. Heeft de aannemer bijvoorbeeld een richtprijs verstrekt dan geldt een waarschuwingsplicht voor de aannemer, bij gebreke waarvan de richtprijs niet met meer dan 10% mag worden overschreden. Indien op basis van regie een overeenkomst wordt aangegaan is het van belang goede afspraken met de aannemer te maken omtrent te maken kosten voor uitvoering.

Bouwrecht advocaat

Of het nu gaat om een aanneemovereenkomst, meerwerk of minderwerk, een stelpost of een regieovereenkomst, de bouwrecht advocaat van AMS advocaten in Amsterdam richt zich niet alleen op advisering maar procedeert ook voor zijn cliënten indien dat nodig is. De bouwrecht advocaten van AMS zijn sterk betrokken bij de zaken van hun cliënten, werken met korte lijnen en bieden scherpe tarieven.

Volg ons op social media De rechtsgebieden
Ontvang onze nieuwsbrief
Elke maand de best gelezen blogs in een overzichtelijke e-mail ontvangen?
Schrijf je in voor onze nieuwsbrief! Gratis en vrijblijvend uiteraard!
  • * = verplicht veld