Verjaring, verkrijging van eigendom en goede trouw

Al enige tijd geleden publiceerden wij dit artikel over het verkrijgen van eigendom door middel van verjaring: Bezit bij bevrijdende verjaring: hoe zit het?. Dat artikel ging hoofdzakelijk over juridisch bezit van een onroerende zaak. In dit blog zal ik de toepasselijke termijnen en bezit te goeder trouw toelichten.

Verkrijgende verjaring: 10 jaar

Op grond van artikel 3:99 lid 1 BW verjaren rechten op roerende zaken (niet zijnde registergoederen) na verloop van drie jaar, rechten op andere zaken verlopen na tien jaar. Rechten op onroerende zaken en registergoederen verjaren daarom na verloop van tien jaar. Voor verkrijgende verjaring is voorts vereist (i) bezit in juridische zin en (ii) dat de bezitter de zaak te goeder trouw heeft verkregen. 

Goede trouw

Wanneer sprake is van bezit te goeder trouw wordt geregeld in artikel 3:118 BW. Een bezitter is te goeder trouw als hij zich als eigenaar beschouwt en zich ook redelijkerwijs als zodanig mocht beschouwen. Wanneer kan een bezitter zich niet redelijkerwijs als eigenaar beschouwen? Artikel 3:11 BW bepaalt dat geen goede trouw kan bestaan ten aanzien van feiten waarmee de bezitter bekend was of had moeten zijn. Specifiek voor registergoederen geldt op grond van artikel 3:23 BW dat de vermeende verkrijger niet te goeder trouw kan zijn ten aanzien van feiten die blijken uit de openbare registers.

Goede trouw wordt vermoed aanwezig te zijn. De partij die de goede trouw betwist (bijvoorbeeld de eigenaar die niet wil dat hij het eigendom door verjaring verliest), zal tegenbewijs daartegen moeten leveren. Een persoon die niet te goeder trouw is, wordt ook wel te kwader trouw genoemd. 

Dat tegenbewijs moet wel voldoende concreet zijn en moet zien op het moment dat de bezitter het bezit verkreeg. Artikel 3:118 lid 2 BW bepaalt dat een bezitter te goeder trouw wordt geacht te goeder trouw te blijven: eenmaal te goeder trouw, altijd te goeder trouw. 

Een goed voorbeeld is Hof Arnhem-Leeuwarden 10 december 2019. Het geschil betrof een strook grond tussen twee percelen. De partij die het eigendom dreigde te verliezen, meende dat verkrijgers bij verkrijging in 1995 niet te goeder trouw waren omdat zij in 2003 hadden gemeld dat er een verschil zat tussen de feitelijke en de juridische grens van de percelen. Dat verweer sneed geen hout: de opmerking in 2003 bewijst niet dat verkrijgers te kwader trouw waren in 1995 en eenmaal te goeder trouw, altijd te goeder trouw. Het Hof vermeldt uitdrukkelijk dat bepalingen uit de koopovereenkomst en/of de leveringsakte tegenbewijs kunnen zijn van bezitsverkrijging te goeder trouw indien daarin aanknopingspunten zijn te vinden dat verkrijgers moesten twijfelen aan de juistheid van de daarin vermeldde erfgrens. 

Bevrijdende verjaring: 20 jaar

Ook als u niet te goeder trouw was toen u bezitter werd, kunt u eigendom van een onroerende zaak verkrijgen door verjaring. Dit op grond van artikel 3:306 BW i.s.m. artikel 3:105 BW. Op grond van artikel 3:105 BW verkrijgt de bezitter het eigendom over een zaak nadat de vordering om de betreffende (on)roerende zaak terug te geven is verjaard, ook als de bezitter niet te goeder trouw was. Artikel 3:306 BW bepaalt dat een rechtsvordering verjaart na verloop van twintig jaar (tenzij de wet anders bepaalt, maar dat is hier niet het geval). Daarom vergt bevrijdende verjaring twintig jaar. Verkrijging op deze grond noemt men bevrijdende of extinctieve verjaring.

Juridisch gezien verjaart hier de vordering van de oorspronkelijke eigenaar op de bezitter om het bezit over de onroerende zaak te beëindigen (bij roerende zaken wordt de zaak simpelweg teruggegeven). Deze vordering is wettelijk neergelegd in artikel 5:2 BW en noemt men revindicatie. 

Artikel 3:105 BW is essentieel voor de overgang van het eigendom. Zonder dit artikel zou de oorspronkelijke eigenaar het recht verliezen om zijn zaak op te eisen, maar juridisch gezien zou hij wel eigenaar blijven. Door artikel 3:105 BW ontstaat er dan ook geen natuurlijke verbintenis

Bevrijdende verjaring: 25 jaar of 40 jaar?

Na verloop van twintig jaar verkrijgt de bezitter niet te goeder trouw dus het eigendom over de onroerende zaak die hij in bezit nam. Betekent dat dat iedereen grond in bezit kan nemen en zolang de eigenaar daar twintig jaar lang niets van zegt, dit in eigendom verkrijgen? Ja en nee. Hoewel de eigendom over zal gaan op de bezitter, bepaalde de Hoge Raad in HR 24 februari 2017 dat het verlies van eigendom op deze wijze kan kwalificeren als een onrechtmatige daad. De schade bestaat dan in ieder geval uit de waarde van de verloren grond, maar kan ook uit meer bestaan dan dat. Tevens stelt de Hoge Raad dat de schade in natura vergoed kan worden, daarmee doelende op teruglevering van de verkregen grond. 

Vorderingen uit onrechtmatige daad verjaren doorgaans na verloop van vijf jaar. De Hoge Raad bestempelt uitdrukkelijk het verlies van grond als onrechtmatig. Vanaf het moment dat de voormalig eigenaar bekend is of had moeten zijn met de overgang van eigendom, gaat de verjaringstermijn lopen. Net als revindicatie verjaart een vordering uit onrechtmatige daad voorts door verloop van twintig jaar (extinctieve verjaring). Verkrijgende eigenaren kunnen dus tot twintig jaar na bevrijdende verjaring geconfronteerd met een vordering tot schadevergoeding.