Geluidsoverlast door knallende dakplaten

Onze vastgoedrecht-advocaten hebben veel ervaring met het adviseren en procederen over een knallend of krakend dak van een woning. In de meeste gevallen gaat het om een recentelijk verkocht huis waar nieuwe eigenaren in zijn getrokken om er na verloop van tijd achter komen dat het dak van het huis voor geluidsoverlast zorgt. Vooral in de zomer kunnen er als gevolg van grote temperatuurverschillen tussen dag en nacht kraak- of knalgeluiden ontstaan. Er zijn meerdere oorzaken denkbaar, zoals een onstabiele dakconstructie, een verkeerde bevestiging van de dakplaten of het ontbreken van vilt.

Verborgen gebrek? Mededelingsplicht verkoper

Voor de beoordeling van de vraag of dat soort hinderlijke geluiden uit het dak van de woning kwalificeren als een verborgen gebrek waarvoor de verkoper aansprakelijk is, zijn een aantal zaken van belang. Uitgangspunt is de inhoud van de koopovereenkomst. De meeste koopcontracten voor woonhuizen worden gesloten aan de hand van het standaard NVM-model. Daarin staat als uitgangspunt opgenomen dat de verkoper niet instaat voor andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en dat de verkoper ook niet instaat voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik belemmeren en die aan de koper kenbaar waren op het moment van het tot stand komen van de koopovereenkomst. Daar staat tegenover dat op de verkoper een in de jurisprudentie vormgegeven mededelingsplicht rust.

Ouderdomsclausule

Verder staat in veel koopovereenkomsten een zogenoemde ouderdomsclausule opgenomen. De koper verklaart daarmee dat hij bekend is met de ‘leeftijd’ van de woning en de dienovereenkomstige staat van het pand. ‘Koper aanvaardt alle in verband daarmee voorzienbare en/of te verwachten tekortkomingen van het onroerend goed, ook voor zover die een tijdelijke belemmering kunnen zijn voor het normale gebruik van het verkochte.’, is een veelvoorkomende bepaling. Bij de koop van een oude(re) woning dient in beginsel rekening te worden gehouden met slijtage, verouderde materialen, installaties et cetera, zo zou de verkoper die in rechte wordt betrokken kunnen betogen.

Op tijd klagen!

Voor de koper geldt dat het cruciaal is dat er tijdig geklaagd wordt over geluidsoverlast door knallende dakplaten. In de wet is bepaald dat een koper er geen beroep meer op kan doen dat hetgeen is afgeleverd niet aan de overeenkomst beantwoordt, indien hij de verkoper daarvan niet binnen bekwame tijd nadat hij dit heeft ontdekt of redelijkerwijs had behoren te ontdekken, kennis heeft gegeven. Kortom: zodra de koper de knalgeluiden heeft waargenomen gaat er een ‘timer’ lopen en kan de koper niet te lang blijven stilzitten. Om bewijsproblemen te voorkomen is het zonder meer raadzaam om niet alleen mondeling maar vooral ook schriftelijk / per e-mail te klagen bij verkoper.

Geluidsrapport: de basis voor een overwinning in de rechtszaal

Een koper die zijn verkoper dagvaardt in verband met geluidsoverlast uit het dak van zijn woning zal niet kunnen volstaan met enkel te stellen dat er sprake is van geluidsoverlast. Hij zal dat ook moet aantonen. Dat kan door een daarin gespecialiseerd bureau een geluidsonderzoek in de woning uit te laten voeren. Het is vaak mogelijk om de kosten die met dat onderzoek gepaard gaan terug te vorderen van de verkoper.