huurovereenkomst bedrijfsruimte opzeggen

Opzeggen kan niet zomaar

Een huurovereenkomst van zogenoemde 7:290 BW bedrijfsruimte kan door de verhuurder niet zo maar worden opgezegd. In de wet zijn daarover diverse regels opgenomen, onder meer over het tijdstip waartegen kan worden opgezegd, de termijn die in acht moet worden genomen en de gronden waarop een verhuurder de huurovereenkomst succesvol kan opzeggen.

Opzegtermijn minimaal een jaar

De verhuurder die de huurovereenkomst wil opzeggen moet dat doen met inachtneming van een termijn van ten minste een jaar. Het is mogelijk om een langere termijn af te spreken in de huurovereenkomst. Een kortere termijn is alleen maar mogelijk als dat van te voren door de rechter is goedgekeurd.

De verhuurder kan de huurovereenkomst opzeggen tegen het einde van de overeengekomen termijn. Meestal is dat vijf jaar. Maar een opzegging van de verhuurder doet een huurovereenkomst niet zo maar eindigen op het tijdstip waartegen de verhuurder heeft opgezegd. Daar is meer voor vereist.

De opzegging moet zorgvuldig en volledig zijn

De verhuurder is verplicht om in de opzeggingsbrief duidelijk te maken op welke grond of gronden hij de huur wil beëindigen. Die brief moet aangetekend worden verzonden of via een deurwaardersexploot bij de huurder worden bezorgd. Het is van belang dat de opzeggingsbrief door de verhuurder volledig en zorgvuldig wordt opgesteld.

Mocht de huurder niet instemmen met de opzegging dan zal er geprocedeerd moeten worden. In de procedure is het voor de verhuurder niet mogelijk om nieuwe opzeggingsgronden aan te voeren; de verhuurder moet zich in de dagvaarding baseren op de in de opzeggingsbrief genoemde opzeggingsgrond(en).

Opzeggen na de eerste vijf jaar

Als de verhuurder tegen het einde van de eerste termijn (meestal vijf jaar) de huurovereenkomst wil opzeggen, dan kan dat slechts op twee gronden. De rechter kan een beëindigingsvordering door de verhuurder namelijk slechts toewijzen op grond van: (i) slechte bedrijfsvoering en (ii) dringend persoonlijk gebruik. Bekende voorbeelden van slechte bedrijfsvoering zijn slecht betalingsgedrag, verwaarlozing van het gehuurde en langdurige leegstand. Uit vaste rechtspraak vloeit voort dat de rechter voor het beantwoorden van de vraag of sprake is van een slechte bedrijfsvoering alle omstandigheden van het geval moet meewegen.

Dringend eigen gebruik

Als de verhuurder de verhuurde bedrijfsruimte zelf wil gaan gebruiken dan kan hij proberen om op die grond te komen tot een beëindiging van de huurovereenkomst. Dringend nodig hebben voor eigen gebruik houdt in dat de verhuurder aannemelijk maakt dat hijzelf of iemand anders uit zijn nabije familie het gehuurde persoonlijk en duurzaam in gebruik wil nemen. Onder dringend eigen gebruik kan ook renovatie van de bedrijfsruimte vallen, maar verkoop niet.

Opzeggen tegen het einde van de tweede huurperiode en daarna

Als de verhuurder opzegt tegen het einde van de (meestal) tienjarentermijn kunnen er, naast de hiervoor genoemde twee opzeggingsgronden (slechte bedrijfsvoering en dringend eigen gebruik), drie andere gronden worden aangevoerd: de weigering van een redelijk aanbod tot wijziging van de huurovereenkomst, de verwezenlijking van een geldend bestemmingsplan en een belangenafweging.

Redelijk aanbod

Als de verhuurder via een redelijk aanbod aan de huurder heeft voorgesteld om de huurovereenkomst te wijzigen (bijvoorbeeld met betrekking tot de omvang van het gehuurde of een voorgenomen renovatie) en de huurder weigert daarmee in te stemmen, dan moet de rechter de beëindigingsvordering van de verhuurder toewijzen. Wel kan de rechter de huurder nog een termijn toestaan van een maand om alsnog in te stemmen met het aanbod. 

De rechter moet de huurovereenkomst ook beëindigen als de verhuurder de op het gehuurde liggende bestemming wil realiseren. Het zijn bijna altijd gemeenten die zich op deze beëindigingsgrond beroepen.

Belangenafweging

Aan een belangenafweging komt de rechter alleen toe als hij van oordeel is dat de in de opzeggingsbrief van de verhuurder genoemde opzeggingsgrond zich niet voordoet. De rechter weegt dan de belangen van de verhuurder bij beëindiging tegen de belangen van de huurder bij verlenging van de huurovereenkomst tegen elkaar af