Erfpacht VvE

Soms vermeldt de splitsingsakte van een VvE niet dat een gebouw is gesplitst in appartementsrechten, maar dat een recht van erfpacht is gesplitst in appartementsrechten. Erfpacht is een overeenkomst waarbij de grondeigenaar (de erfverpachter, vaak de gemeente) aan de erfpachter het gebruiksrecht van die grond geeft. De erfpachtovereenkomst, en de daaraan gekoppelde voorwaarden, worden vastgelegd in een akte van uitgifte in erfpacht. Het voordeel voor de grondeigenaar is dat hij de mogelijkheid heeft om in de erfpachtovereenkomst beperkingen op te leggen aan de erfpachter over de wijze van gebruik van de grond. Anderzijds levert het in erfpacht uitgeven van grond een voortdurende inkomstenbron op. Specifiek voor gemeenten is het voordeel dat zij naast hun regelgevende bevoegdheden, het gemeentebeleid ook kunnen dienen door de wijze waarop zij haar erfpachtovereenkomsten inricht.

Verschil erfpacht en opstal

In stedelijke gebieden is vaak in de akte van uitgifte in erfpacht bepaald – als er nog geen gebouw op de grond staat – dat de erfpachter bevoegd is daar op zijn kosten een gebouw neer te zetten. In dat geval wordt ook vaak een opstalrecht gevestigd. Dat betekent dat de erfverpachter eigenaar blijft van de grond, maar dat de erfpachter eigenaar is en blijft van het daarop te bouwen gebouw. Dat heet een opstalrecht, namelijk het recht om op de grond een opstal te realiseren. Omdat dit bij het einde van de erfpachtovereenkomst tot problemen zou kunnen leiden is bij het vestigen van het opstalrecht vaak bepaald dat dit tegelijkertijd met het recht van erfpacht zal komen te eindigden. De eigendom van het gebouw gaat dan weer over naar de erfverpachter. Die is dan doorgaans wel een vergoeding verschuldigd aan de erfpachter.

Nadelen erfpacht

Een nadeel voor de gebouweigenaar of (als het erfpachtrecht is gesplitst in appartementsrechten) voor de appartementseigenaar, is dat voor het gebruik van de grond kosten verschuldigd zijn aan de grondeigenaar (tenzij de canon is afgekocht). Dat zou de waarde kunnen drukken van het appartement, of zorgt ervoor dat banken – gelet op de hogere woonlasten – minder bereid zijn een hypotheek te verstrekken voor het betreffende appartement. Een ander nadeel kan zijn dat de grondeigenaar het recht heeft om op een bepaald moment de erfpachtcanon te herzien of periodiek te indexeren, zodat hierdoor onzekerheid ontstaat over de in de toekomst te betalen erfpachtcanon.