De meeste koopcontracten over woningen bevatten een financieringsvoorbehoud. Dit is ontbindende voorwaarde die inhoudt dat een koper de ontbinding van een koopovereenkomst met kan inroepen als hij zijn financiering niet rond krijgt. Het voorbehoud is slechts beperkte tijd geldig. Als de koper niet binnen de termijn een beroep doet op de ontbindende voorwaarde, is hij gebonden aan de koopovereenkomst.
Een koper kan niet altijd met succes een beroep op het financieringsvoorbehoud doen als het verkrijgen van financiering is mislukt. Hij moet wel kunnen laten zien dat hij een serieuze poging heeft gedaan om financiering te verkrijgen. Op hem rust een verplichting om zich voldoende in te spannen. In de tekst van het financieringsvoorbehoud is dan ook vaak bepaald dat de koper het beroep ‘goed gedocumenteerd’ moet doen. Onder goed gedocumenteerd wordt verstaan dat in elk geval één afwijzing van een bank moet worden verstrekt aan de verkoper.
Als een koper spijt heeft van de aankoop, is het niet de bedoeling dat hij eenvoudig een afwijzing kan ‘produceren’ en via het financieringsvoorbehoud onder de koopovereenkomst uit kan komen. Om deze reden is in de koopovereenkomst vaak ook bepaald voor welk bedrag de koper maximaal financiering mag aanvragen.
Als de verkoper vindt dat de koper de koopovereenkomst niet had mogen ontbinden op grond van het financieringsvoorbehoud, kan hij een procedure starten. Vaak doet de verkoper dat als hij van mening is dat de koper zich onvoldoende heeft ingespannen om financiering te verkrijgen of dat hij vóór het aangaan van de koopovereenkomst al had kunnen weten dat financiering er niet in zat.
In die gevallen kan de verkoper vorderen dat de koper wordt veroordeeld tot de contractuele boete van doorgaans 10% van de koopsom of tot medewerking aan de levering. (Om de boete te kunnen vorderen, moet de verkoper wel eerst een ingebrekestelling naar de koper hebben gestuurd.) Soms is het moeilijk om vooraf in te schatten of zo’n procedure succesvol zal zijn. De volgende rechtszaken maken dat duidelijk.
Het gerechtshof Den Bosch oordeelde dat de kopers geen beroep op het financieringsvoorbehoud konden doen, ondanks dat zij een afwijzingsbrief van de bank konden overleggen. De hypotheekverstrekker wees de leningaanvraag namelijk af omdat stukken – nodig voor de hypotheek – ontbraken. Het hof vond dat de omstandigheid dat de stukken niet bij kopers voorhanden waren voor risico van de kopers komt.
De kopers hadden geen koopovereenkomst mogen aangaan zonder het maken van een voorbehoud over deze essentiële stukken, aldus het hof. Deze zaak laat zien dat een koper niet lichtvaardig een koopovereenkomst mag aangaan en vooraf moet bedenken of financiering wel mogelijk is en hij hier alle benodigde stukken beschikbaar heeft.
Staat het ontbreken van stukken zoals een vaste arbeidsovereenkomst en werkgeversverklaring dan ook in de weg aan het beroep op een financieringsvoorbehoud? Niet altijd, zo vond het gerechtshof Amsterdam in een zaak waarbij de kopers geen financiering hadden kunnen verkrijgen omdat een arbeidsovereenkomst afliep. Volgens het hof kan het de kopers niet worden verweten dat zij – richting de bank – eerlijk waren over het naderend einde van de arbeidsovereenkomst; die openheid mocht juist van hen worden verwacht.
Een verklaring van een nieuwe werkgever was niet te verstrekken, omdat er nog geen nieuwe werkgever was. Deze onmogelijkheid betekent ook niet dat de kopers de koopovereenkomst niet mochten aangaan, want er stond niet vast dat een hypotheek door de banenwisseling onmogelijk zou zijn.
Integendeel, een bank toonde zich in correspondentie juist bereid om een alternatief te onderzoeken door de koper als ‘flexibele arbeidskracht’ aan te merken. Als een koper kan aantonen dat de bank bereid is om flexibel om te gaan met het ontbreken van een vaste arbeidsovereenkomst en werkgeversverklaring, hoeft de arbeidssituatie dus niet in de weg te staan aan het aangaan van een koopovereenkomst en een beroep op het financieringsvoorbehoud.
Een te laat aan de verkoper verstuurde afwijzingsbrief maakt een beroep op het financieringsvoorbehoud overigens niet altijd onmogelijk. De rechtbank Rotterdam oordeelde dat het niet redelijk was om een beroep als te laat te kwalificeren, ondanks dat de afwijzingsbrief één dag te laat aan de verkopend makelaar was verstuurd. Hierbij was relevant dat de koper al enkele dagen eerder had laten weten te zullen ontbinden, waardoor de verkoper wel tijdig op de hoogte was geweest.
Ook was de afwijzingsbrief al eerder aan de financieel adviseur van de verkoper verzonden. Het niet precies voldoen aan alle vereisten zorgt er dus niet altijd voor dat de koper geen beroep meer kan doen op het financieringsvoorbehoud.
Marco en Denise hielden voor een koper van een woning met succes de verkoper aansprakelijk voor een gebrek dat het normale gebruik van de woning belemmerde. Bij het vaststellen van de schade werden de reële herstelkosten begroot, met inachtneming van een nieuw-voor-oud-aftrek.
In een bijzondere verdelingszaak heeft Rosa een cliënt bijgestaan. Cliënt was samen met een zakenpartner eigenaar van een woning die zij verhuurden. Zij wilden van deze constructie af en kwamen overeen dat cliënt de volledige eigendom van de woning zou verkrijgen tegen een bepaalde koopsom. Nadat er ruzie ontstond, weigerde de zakenpartner deze afspraak na te komen. Hij begon een procedure en vorderde dat cliënt zou worden veroordeeld mee te werken aan verkoop van de woning aan een derde tegen een hogere koopprijs. De rechter wees deze vordering af: er was een rechtsgeldige koopovereenkomst gesloten die de zakenpartner moest nakomen.
In een door Denise gestarte rechtszaak over aansprakelijkheid voor gebreken aan een koopwoning oordeelde de Rechtbank Midden-Nederland in een tussenvonnis dat de koper de gelegenheid kreeg om nader te onderbouwen wat de door hem ingeschakelde deskundige bedoelde met de mogelijkheid dat een onderdeel van de woning kon bezwijken. Nadat de koper dit had verduidelijkt en de verkoper die toelichting had betwist, oordeelde de rechtbank in 2024 in een tweede tussenvonnis dat het gebrek aan het normale gebruik van de woning in de weg stond en dat de verkoper aansprakelijk was voor de herstelkosten.
Denise voorkwam dat een woning zou worden geveild vanwege een hypotheekschuld. Zij startte een kort geding om de bank te dwingen de veiling af te lasten, omdat het doorzetten daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn en in strijd met de zorgplicht van de bank. Tijdens de mondelinge behandeling werd een schikking bereikt, waardoor de woningeigenaar meer tijd kreeg om de financiering te regelen.
Xagan stond een onderneming bij in een geschil over een koopoptieovereenkomst voor een bedrijfspand. De Rechtbank Zeeland-West-Brabant oordeelde dat de verkoper zijn verplichtingen uit de koopoptieovereenkomst niet langer kon nakomen door het pand aan een derde te verkopen. De rechtbank ontbond daarop de koopoptieovereenkomst en veroordeelde de verkoper tot terugbetaling van de reeds betaalde optievergoedingen, in totaal €187.550.
In een recente zaak oordeelt de Rechtbank Den Haag over een ingeroepen financieringsvoorbehoud. De rechtbank veroordeelt kopers tot betaling van € 76.500, in de kern omdat zij onvoldoende documentatie hebben verschaft aan de verkoper over de afgewezen financiering. Advocaat aansprakelijkheidsrecht Lennard Noordzij licht toe. Feiten van de zaak In juni 2020 verkoopt verkoper een woning aan […]
Het komt regelmatig voor dat verkopers een koopcontract ontbinden, omdat kopers de hypotheek niet tijdig rondkrijgen en zich niet (tijdig) op het overeengekomen financieringsvoorbehoud hebben beroepen. Kopers zien zich dan veelal geconfronteerd met een aanzienlijke boete, meestal 10% van de koopsom. In sommige gevallen slagen de kopers er vervolgens in deze boete te verhalen op […]
Bij de koop van vastgoed worden regelmatig ontbindende voorwaarden overeengekomen. Het verkrijgen van een hypotheek is de meest bekende, maar ook het verkrijgen van gemeentelijke vergunningen of een bestemmingswijziging wordt vaak als voorwaarde opgenomen. Zeker bij projectontwikkeling van onbebouwde grond is het essentieel dat de koper het gekochte ook daadwerkelijk mag herontwikkelen tot bv. woningbouw. […]
Marco Guit
Denise Janssen
Rosa Ruimschotel
Xagan Heerbaart