De koper van een woning stelt de verkopende makelaar aansprakelijk voor de schade die hij heeft geleden. De makelaar zou de koper namelijk onjuist hebben geïnformeerd over het aangekochte onroerend goed en de mogelijkheden tot splitsing van het geheel. Advocaat vastgoedrecht Thomas van Vugt bespreekt het vonnis van de rechtbank.
Eiser wil via makelaar gekocht onroerend goed splitsen
Eiser belt begin 2011 de verkopende makelaar van een woonhuis met bijbehorende bakkerij. Er volgen enkele bezichtigingen en telefonische besprekingen. Tijdens een van deze gesprekken leest de makelaar een brief voor van september 2010 van het college van B&W van de gemeente over de mogelijkheden tot het splitsen van de woning met bedrijfsgebouw. Nadat de koper het onroerend goed heeft gekocht, verzoekt hij de gemeente om splitsing. De gemeenteraad wijst dit verzoek af, maar gaat na bezwaar alsnog akkoord en wijzigt het bestemmingsplan.
Koper stelt makelaar aansprakelijk voor geleden schade
Ondanks dat de koper heeft wat hij wil, stelt hij de makelaar aansprakelijk voor de schade die hij heeft geleden. De schade (€ 13.719,25) is ontstaan doordat hij een juridische procedure heeft moeten voeren om tot splitsing over te kunnen gaan en het bestemmingsplan gewijzigd te krijgen. Hierdoor kon hij één van de woningen pas later dan gepland verkopen en is vertragingsschade ontstaan (€ 31.378,-).
Heeft de makelaar onrechtmatig gehandeld?
De koper stelt dat de makelaar onrechtmatig heeft gehandeld door hem verkeerde informatie te verstrekken. Ten eerste zou de makelaar gezegd hebben dat woningsplitsing mogelijk was zonder wijziging van het bestemmingsplan. Ten tweede staat in de verkoopbrochure dat er ‘uiteenlopende mogelijkheden voor woningsplitsing’ zijn. En ten derde had de makelaar beter moeten controleren of splitsing wel mogelijk was, omdat hij wist dat woningsplitsing in strijd zou zijn met het bestemmingsplan.
Verweer makelaar: ‘informatie verkoopbrochure is vrijblijvend’
De makelaar stelt dat hij nooit heeft gezegd dat splitsing zonder meer mogelijk was. Hij heeft eiser zelfs de brief van B&W voorgelezen en hem verwezen naar de gemeente voor wat betreft het bestemmingsplan. Daarnaast was de informatie uit de verkoopbrochure geheel vrijblijvend, maar ook niet onjuist, aangezien splitsing en wijziging van het bestemmingsplan – onder omstandigheden – mogelijk was. Verder dan dit gaat zijn mededelings- of onderzoeksplicht niet. Zeker niet omdat hij niet wist dat de eiser het onroerend goed wilde kopen om het te splitsen en deels te verkopen.
Is er sprake van een onrechtmatige daad?
De rechter stelt dat een makelaar onzorgvuldig en dus onrechtmatig heeft gehandeld als hij niet heeft gehandeld zoals van een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar mag worden verwacht. In dit geval is geen sprake van onrechtmatige daad. De makelaar heeft de brief van B&W voorgelezen (splitsing en wijziging bestemmingsplan niet zonder meer toegestaan). De tekst van de verkoopbrochure is vrijblijvend, maar ook – mede gelet op de verstrekte informatie uit de brief – niet onjuist. En met het voorlezen van deze brief heeft de makelaar voldaan aan zijn verplichting om informatie te verschaffen.
Advocaat kan adviseren niet te procederen
Ondanks dat er geen contractuele rechtsverhouding bestaat tussen de verkopende makelaar en de koper, kan de makelaar wel onrechtmatig gehandeld hebben en dus schadeplichtig zijn. In deze casus lijkt dit ver gezocht, aangezien de makelaar ruim aan zijn verplichtingen heeft voldaan. Waarom de koper toch een advocaat in de arm heeft genomen om te proberen de schade, die aan hem zelf te wijten was, vergoedt te krijgen, is niet duidelijk. De advocaat had – gelet op de omstandigheden van het geval – kunnen adviseren om hier geen zaak van te maken. Of dat is gedaan, blijkt niet uit deze uitspraak.
