Geen Spaanse bouwgrond maar citroenenveld: makelaar aansprakelijk?

Een koper koopt een nog te bouwen huis  in Spanje via een bemiddelende makelaar. Nu blijkt dat hij niet de grond waarop het huis staat heeft gekocht maar een waardeloos citroenenveld verderop. Huis moet worden afgebroken en de schade is enorm. De bemiddelende makelaar is vanzelfsprekend aansprakelijk maar heeft de koper een eigen verantwoordelijkheid? Advocaat vastgoedrecht Thomas van Vugt legt uit aan de hand van een recent arrest.

 

Koopovereenkomst onroerend goed Spanje

Via een bemiddelende makelaar sluit de koper in kwestie een koopovereenkomst met betrekking tot een (nog te bouwen) huis met grond. Tijdens de bouw verneemt de koper dat hij geen eigenaar is geworden van het stuk grond waarop hij zijn huis aan het bouwen is. Dit stuk grond is van een Spaanse familie. Volgens de kadastrale informatie blijkt het door koper gekochte stuk grond een gedeelte (!) van een citroenenveld te betreffen. Het half gebouwde huis moet de koper hals over kop afbreken.

Procedure wegens wanprestatie makelaar

De koper vordert in een bodemprocedure tegen de makelaar de kosten die hij voor het (nog te bouwen) huis heeft moeten betalen terug als schadevergoeding. In hoger beroep stelt het hof snel vast dat de makelaar tekort is geschoten in de nakoming van de bemiddelingsovereenkomst. Hij wordt dan ook aansprakelijk gehouden voor de door de koper geleden schade. Maar de makelaar beroept zich op eigen schuld van de koper.

Hof: makelaar heeft onderzoeksplicht geschonden

In dit kader heeft het hof in aanmerking genomen dat de koper niet als een voorzichtige koper heeft gehandeld door, terwijl hij de Spaanse taal niet machtig is, bij de notaris in Spanje een in het Spaans opgetelde akte te laten passeren zonder deze te laten controleren. Aan de andere kant heeft het hof overwogen dat de tekortschietende bemiddeling van de makelaar aanzienlijk zwaarder weegt. De makelaar heeft de koper niet gewaarschuwd voor de onmogelijkheid het juiste perceel grond te kopen. Voor zover de makelaar daar zelf niet van op de hoogte was, dan heeft hij niet voldaan aan zijn onderzoeksplicht. De schade is volgens het hof uitsluitend het gevolg van onzorgvuldige handelen van de makelaar.

Verdeling schadeplicht bij eigen schuld benadeelde

Wanneer de schade mede een gevolg is van een omstandigheid die aan de benadeelde kan worden toegerekend, wordt zal de schade tussen de benadeelde en de wederpartij worden verdeeld in evenredigheid met de mate waarin de aan ieder toe te rekenen omstandigheden tot de schade hebben bijgedragen. Dit is echter anders als de wederpartij ernstige fouten heeft gemaakt of als er andere omstandigheden aanwezig zijn waardoor het onbillijk zou zijn dat de benadeelde een deel van de schade zou moeten dragen.

AMS vastgoed advocaat bij geschil koopovereenkomst

In zaken zoals deze wordt vaak aan de hand van de onderzoeksplicht van een koper en de mededelingsplicht van een verkoper onderzocht welke partij aansprakelijk is voor een tekortkoming. De les die steeds getrokken kan worden is dat je je als koper –zeker als het gaat om buitenlands onroerend goed- zo goed mogelijk moet laten informeren en ook onafhankelijk onderzoek moet doen naar het koopobject en de lokale regels. AMS Vastgoed Advocaten hebben ruime ervaring in het adviseren en begeleiden van kooptransacties.