Parkeervergunning essentieel onderdeel van een koopovereenkomst van een appartement?
In de brochure van een nieuwbouw appartementencomplex werd bij gebrek aan inpandige parkeerplaatsen verwezen naar parkeerplaatsen op loopafstand. Kopers van de appartementen die ervan uit waren gegaan dat met het kopen van een appartement ook een parkeervergunning verkregen zou worden kwamen bedrogen uit. Zij eisten een schadevergoeding. Advocaat verbintenissenrecht Thomas van Vugt legt uit hoe de rechter over dit geschil oordeelde.
Brochure: appartement met te huren parkeerplaatsen op loopafstand
Bij de ontwikkeling van een nieuwbouw appartementencomplex in Amsterdam koos de ontwikkelaar ervoor om het complex niet te voorzien van een inpandige parkeervoorziening. In de brochure waarin de appartementen werden aangeprezen werd aangegeven dat op 5 minuten loopafstand parkeerplaatsen gehuurd konden worden. Over de mogelijkheid van het krijgen van een parkeervergunning vermeldde de brochure verder niets. Enkele kopers van de appartementen gingen er vanuit dat zij een parkeervergunningen konden krijgen. Toen later bleek van niet, stelden de kopers zich op het standpunt dat de appartementen om die reden non-conform waren, en dat de ontwikkelaar van het complex, hier ook de verkoper, gehouden was tot betaling van schadevergoeding.
Geen mogelijkheid tot verkrijgen parkeervergunning: non-conformiteit
Volgens de kopers was de verkoper in de koopovereenkomst toerekenbaar tekortgeschoten omdat de verkoper bij de verkoop van de appartementen had nagelaten aan kopers mee te delen dat zij geen recht hadden op een parkeervergunning. Volgens de kopers was het recht op een parkeervergunning een belangrijke eigenschap van de appartementen omdat de appartementen in hartje Amsterdam zijn gelegen en het recht op een parkeervergunning van doorslaggevende betekenis kan zijn bij de beslissing om tot aankoop van het appartement over te gaan. Omdat achteraf bleek dat de kopers helemaal niet in aanmerking konden komen voor een parkeervergunning, vonden de kopers dat de appartementen niet de eigenschappen bezaten die zij mochten verwachten. Zij stelden zich dus op het standpunt dat sprake was van een non-conformiteit.
Mogelijkheid tot verkrijgen parkeervergunning essentieel onderdeel koopovereenkomst?
De vraag die de rechter hier moest beantwoorden is of de kopers op grond van de koopovereenkomst hebben mogen verwachten dat zij een parkeervergunning zouden krijgen. De rechter stelde vast dat het appartementencomplex niet beschikte over een parkeergarage en dat een parkeervergunning ook geen onderdeel uitmaakt van de woning of van de daarvoor betaalde koopprijs. Volgens de rechter ziet non-conformiteit alleen op de essentialia van de overeenkomst. In dit geval vond de rechter dat de onmogelijkheid een parkeervergunning te verkrijgen geen essentieel onderdeel van de koopovereenkomst vormde omdat het ontbreken daarvan geen belemmering op het in het gebruik hebben van het appartement als zodanig vormt. Dit is overigens geen juridisch oordeel, maar een oordeel van feitelijke aard.
Rechter: ‘Kopers hebben een onderzoeksplicht’
De rechter vond ook dat de kopers zelf hadden moeten onderzoeken of zij wel een parkeervergunning konden krijgen, te meer omdat in de brochure zou hebben gestaan dat er parkeerplaatsen op 5 minuten afstand van de woning konden worden gehuurd. Tegen deze redenering is wel wat in te brengen.
Wist verkoper van onmogelijkheid tot verkrijgen parkeervergunning?
Uit het feit dat door de verkoper vermeld is dat parkeerplaatsen konden worden gehuurd is namelijk af te leiden dat de verkoper mogelijk heel goed wist dat er geen parkeervergunningen zouden worden afgegeven aan kopers van de appartementen. Als die wetenschap in rechte zou kunnen komen vast te staan, zou betoogd kunnen worden dat de verkoper de onmogelijkheid van een te verkrijgen parkeervergunning had moeten melden. Door dat niet te melden zou dan mogelijk toch sprake kunnen zijn van onrechtmatig handelen.
Feitelijk oordeel: andere uitkomst in hoger beroep?
Deze zaak is uiteindelijk door de rechter afgedaan op een feitelijk oordeel. Het is niet uit te sluiten dat een weging van de feiten in eventueel hoger beroep tot een andere uitkomst zal leiden. Het kwijt kunnen van een auto is juist voor veel mensen heel belangrijk. Als de verkoper wist dat de kopers nooit een parkeervergunning zouden kunnen krijgen, had het misschien dus wel juist op de weg van de verkoper gelegen om dat te vermelden.
