In een recente procedure hadden de kopers van een vrijstaande woning de ontbinding van de koopovereenkomst gevorderd. Zij voerden aan dat er sprake was van non-conformiteit, omdat de woning geen carport heeft en evenmin kon worden gebouwd. Het hof geeft een helder oordeel. Advocaat vastgoedrecht Marco Guit licht de uitspraak toe.
Non-conformiteit: huis beantwoordt niet aan overeenkomst
In het hoger beroep staat het hof voor beantwoording van de vraag of de afwezigheid van de carport en het feit dat deze niet mag worden gebouwd, met zich meebrengt dat de woning niet aan de overeenkomst beantwoordt. Bezat de woning de eigenschappen die kopers, gelet op de aard van de overeenkomst en de mededelingen van verkoper over de woning, mochten verwachten?
Woning non-conform: gemis carport tast woongenot aan
Het staat vast dat ten tijde van de koop de woning niet over een carport beschikte. Het hof merkt op dat deze afwezigheid kopers niet kan zijn ontgaan. Zij mochten dan ook niet verwachten dat de carport er -na de koop- zou zijn. Dit kan anders zijn als ten tijde van de koop duidelijk bleek dat bij de woning een carport in aanbouw was en kopers duidelijk hebben gemaakt dat als het afbouwen daarvan niet mogelijk zou zijn, de woning wat hun betreft non-conform zou zijn, omdat hun woongenot wezenlijk zou worden aangetast.
Algemeen: ontbreken carport geen aantasting woongenot
Het hof wijst erop dat in het algemeen niet kan worden gezegd dat een woning non-conform is als een carport ontbreekt. Het woongenot bij een woning wordt dan immers in de regel niet aangetast. In deze zaak hebben kopers niet aan verkoper laten weten dat de aanwezigheid van een carport voor hen van wezenlijk belang was en alleen daarom al -los van de vraag of de carport in aanbouw was of niet- kan er geen sprake zijn van non-conformiteit.
Vernietiging koopovereenkomst wegens dwaling
Maar kopers hebben ook een beroep op dwaling gedaan. Zij stellen dat zij er bij de koop vanuit gingen dat er vergunningen aanwezig waren om een carport te bouwen. Deze bleken later niet aanwezig te zijn en deze werden evenmin aan kopers verstrekt vanwege de ligging van de woning.
Dwaling: (onjuiste) mededeling van wederpartij
Een overeenkomst kan worden vernietigd indien zij onder invloed van dwaling tot stand is gekomen. De dwaling moet dan te wijten zijn aan een (onjuiste) mededeling van de wederpartij of juist aan het ontbreken van een mededeling die de wederpartij onder de omstandigheden had moeten doen. Ook kan er sprake zijn van wederzijdse dwaling: partijen moeten dan van dezelfde onjuiste veronderstelling zijn uitgegaan. Volgens het hof doet dwaling zich hier niet voor. Het hof stelt de kopers op dit punt in het ongelijk.
Eigenschappen nodig voor normaal gebruik als woning
Om te bepalen of een koopovereenkomst voldoet aan hetgeen de koper daarvan mocht verwachten, gaat het om wat partijen terzake het gebruik zijn overeengekomen. Bij een woning staat standaard in het koopcontract dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik als woning. In de jurisprudentie is nader aangegeven wat hieronder wordt verstaan. We kunnen hieraan aldus toevoegen dat de (mogelijke toekomstige) aanwezigheid van een carport (volgens het hof) aldus niet onder dit normale gebruik kan worden geschaard.
