Bij de koop van onroerend goed mag de koper ervan uit gaan dat het onroerend goed de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik nodig zijn. Deze conformiteitseis is in de wet neergelegd doch leidt dit regelmatig tot discussie. Want wat moet er zoal worden verstaan onder “normaal gebruik”? Advocaat bouwrecht Marco Guit licht het leerstuk van de non-conformiteit toe aan de hand van een uitspraak.
Criteria non-conformiteit
In deze zaak speelde het volgende. Een gemeente kocht van een tuinbouwondernemer een bedrijventerrein waarop zich onder meer een hal bevond. Deze hal is na de overdracht ingestort. Uit onderzoek bleek de hal een constructiefout te bevatten. De gemeente heeft de verkoper in rechte aangesproken op grond van non-conformiteit. In het vonnis worden de criteria om tot een oordeel te komen heel overzichtelijk behandeld.
Stap 1: wat is het overeengekomen gebruik?
Allereerst bestaat er discussie over de vraag op welk gebruik de koopovereenkomst betrekking had. In dit geval was er namelijk aanvankelijk sprake van gemeentelijke plannen tot sloop van de gebouwen in verband met een herontwikkeling. De gemeente heeft echter volgens de rechter bewezen dat de mogelijkheid om de bebouwing (waaronder de litigieuze hal) te handhaven en als zodanig te gebruiken, met de verkoper is besproken. Dit is ook uiteindelijk het uitgangspunt geweest bij de totstandkoming van de koopovereenkomst. De koopovereenkomst heeft dus mede gezien op (normaal) gebruik van de hal en niet enkel op het slopen van de hal.
Stap 2: sprake van non-conformiteit?
De volgende vraag is of de constructiefout ertoe leidt dat de ingestorte hal bij levering niet de eigenschappen bezat die voor normaal gebruik nodig zijn. Het conformiteitsvereiste brengt met zich mee dat de koper van een gebouw in beginsel ervan mag uitgaan dat de bouw destijds is geschied met inachtneming van de op dat moment geldende (bouw)voorschriften. Het dak voldeed echter niet aan de daaraan te stellen eisen die golden ten tijde van de bouw van de hal in 1997. Er is aldus sprake van non-conformiteit.
Stap 3: causaal verband gebrek en instorting hal?
De verkoper heeft aangevoerd dat de instorting een andere oorzaak heeft dan de constructiefout in het dak. De gemeente heeft namelijk onvoldoende onderhoud aan de hal uitgevoerd. De rechter overweegt echter dat het bestaan van een tweede mogelijke oorzaak in beginsel niet af doet aan het causale verband tussen de instorting en de constructiefout.
Stap 4: toerekening schade / eigen schuld?
De rechter weegt het nalatige onderhoud door gemeente wel mee bij de toerekening van de schade, omdat dit in aanzienlijke mate heeft bijgedragen aan het ontstaan van de schade. De gemeente heeft de hal deels onttakeld en ontdaan van noodzakelijke voorzieningen waardoor de hal aan weer en wind is blootgesteld. Op grond van eigen schuld dient de schade voor 60% voor rekening van de gemeente zelf te blijven, oordeelt de rechter.
Stap 5: omvang van de schade?
De gemeente heeft primair herbouwkosten van de hal gevorderd als schade. Deze vordering wijst de rechter af. Immers, de gemeente heeft niet een (nagenoeg) nieuwe hal van verkoper gekocht – en dus ook geen recht op een nieuwe hal. Uitgaande van de waardevermindering van de grond (nu een bruikbare bebouwing ontbreekt) komt de rechter tot een schadebedrag van € 237.375. Aangezien 60% van de schade voor rekening van de gemeente blijft, wordt de verkoper veroordeeld om € 94.950 te voldoen.
