Eigendom door natrekking: stacaravan roerende of onroerende zaak?

De rechtbank heeft in een recent vonnis een oordeel gegeven over de vraag of stacaravans in een vakantiepark door natrekking onroerend goed zijn geworden van de eigenaar van de grond of dat zij roerende zaken zijn gebleven. Een opmerkelijke zaak met gevoelsmatig een controversiële uitkomst. Advocaat vastgoedrecht Hidde Reitsma licht toe.

Bank heeft hypotheekrecht op onroerende zaken

In dit geschil heeft de Rabobank aan Braakman Vakantiepark € 15 miljoen geleend. Hiervoor heeft de Rabobank hypotheekrecht gekregen op alle onroerende zaken die Braakman in eigendom heeft. Braakman heeft vervolgens 15 stacaravans (aangeduid als “chalets”) besteld. Deze zijn door de leverancier geleverd en geplaatst op het vakantiepark. Braakman heeft echter niets van de koopsom voldaan. Bij vonnis is Braakman vervolgens veroordeeld om de koopsom van € 1,1 miljoen euro te voldoen aan de leverancier. Maar Braakman bleef in gebreke zodat de leverancier op grond van een eigendomsvoorbehoud de chalets heeft teruggehaald van het terrein van Braakman en heeft opgeslagen.

Onderhandse verkoop OG na faillissement

Braakman is niet lang daarna failliet gegaan. De curator heeft de onroerende zaken van Braakman onderhands verkocht en heeft de koopprijs aan de hypotheekhouder, de Rabobank, voldaan. De koper heeft echter een korting van € 250.000 bedongen en gekregen omdat de chalets van de leverancier niet bij de koop waren inbegrepen. De Rabobank heeft de leverancier vervolgens gedagvaard en een schadevergoeding geëist. Kern van het geschil is of de door de leverancier aan Braakman geleverde chalets door natrekking eigendom zijn geworden van Braakman of niet. Als de chalets eigendom zijn geworden van Braakman, dan vallen deze onder het hypotheekrecht van de Rabobank en dan had de leverancier deze niet mogen verwijderen.

Wanneer is iets onroerend?

De rechtbank stelt voorop dat volgens de wet de grond en gebouwen en werken die duurzaam met de grond zijn verenigd, onroerend zijn. De wet bepaalt voorts dat de eigendom van de grond ook gebouwen en werken omvat die duurzaam met de grond zijn verenigd. Met andere woorden, een eigenaar van de grond is automatisch eigenaar van de gebouwen die daarop worden geplaatst. Bij de beoordeling van de vraag of een gebouw onroerend is, gelden volgens vaste jurisprudentie onder meer de volgende maatstaven:

• Een gebouw kan duurzaam met de grond verenigd zijn als een gebouw naar aard en inrichting bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven (waarbij het niet relevant is of het technisch mogelijk is dat het bouwsel kan worden verplaatst).
• Of een gebouw bestemd is om duurzaam ter plaatse te blijven, hangt af van de bedoeling van de bouwer/opdrachtgever.

Rechter: chalet op wielen toch duurzaam van aard

De rechtbank neemt in overweging dat de chalets waren voorzien van wielen. Deze wielen waren evenwel door Braakman zodanig afgewerkt dat deze niet meer zichtbaar waren. De chalets stonden op vaste standplaatsen en rondom de chalets waren tuinen aangelegd en schuren geplaatst. Ze waren aangesloten op gas, water, licht en riolering. Tot slot waren de chalets bedoeld voor verhuur of verkoop door Braakman. Gezien deze omstandigheden is de rechtbank van mening dat de chalets naar hun aard en inrichting bestemd waren om duurzaam ter plaatse te blijven en duurzaam met de grond te worden verenigd.

Leverancier handelt onrechtmatig jegens bank

Braakman is, als eigenaar van de grond, door natrekking dus ook eigenaar geworden van de chalets. En die vallen onder het hypotheekrecht van de Rabobank. Door de chalets te verwijderen heeft de leverancier daarom onrechtmatig gehandeld jegens de bank. Het beroep op het eigendomsvoorbehoud wordt afgewezen. De leverancier wordt veroordeeld tot betaling van de schade: de korting die de Rabobank moest geven aan de koper.

AMS: uw advocaat bij natrekking en eigendomsvoorbehoud

De leverancier had de chalets niet mogen verwijderen en had – volgens de interpretatie van de rechtbank- dus lijdzaam moeten toezien hoe deze door de curator zouden worden doorverkocht zonder dat de leverancier zelf ooit de koopprijs zal ontvangen. Zulke schrijnende gevallen doen zich helaas vaker voor bij een faillissement. Schuldeisers met een recht van hypotheek of een pandrecht hebben voorrang op andere schuldeisers. Het leveren van dure goederen zonder substantiële aanbetaling vooraf is nooit verstandig. Een dure les voor deze leverancier.