Koper nam het pand niet af: hof matigt boete van € 60.000 naar € 25.000

Het gerechtshof Den Haag heeft in een recente uitspraak (ECLI:NL:GHDHA:2026:2751) een contractuele boete teruggebracht van € 60.000 naar € 25.000. Bijzonder is de reden: de verkoper kwam financieel juist beter uit de wanprestatie dan wanneer de koper gewoon had afgenomen. Advocaat vastgoedrecht Thomas van Vugt bespreekt de zaak.

Waar draaide het om?

Op 30 december 2020 verkocht een verkoper zijn pand in Den Haag voor € 1.200.000 aan een vennootschap. De levering moest de volgende dag rond zijn, want per 1 januari 2021 ging de overdrachtsbelasting omhoog. De koper had het pand op dat moment al doorverkocht voor € 1.465.000, zonder dat zij tegenover de verkoper een voorbehoud voor die doorlevering had gemaakt.

Bij de notaris kwam dat prijsverschil ter sprake. De doorkoper haakte af, waarna de koper de koopsom niet stortte en niet meewerkte aan de levering, ook niet nadat de verkoper daar diezelfde dag per mail op aandrong. De verkoper ontbond de koop en claimde € 60.000, de helft van de bedongen boete van 10%. Drie maanden later verkocht hij het pand alsnog, voor € 1.250.000.

Wat vond het hof?

Eerst het verweer dat de verkoper zich helemaal niet op het boetebeding mág beroepen, omdat dat naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Die vlieger gaat niet op. Een boete is bedoeld als prikkel tot nakoming, en de koper is een professionele partij die er willens en wetens voor koos niet na te komen. Van kwade trouw aan de kant van de verkoper bleek niets, en hij had de koper eind december zelfs onverplicht een nieuwe kans gegeven.

Waarom toch matiging?

Voor matiging geldt een aparte, mildere ingang (art. 6:94 lid 1 BW). Daarbij woog zwaar mee dat de verkoper uiteindelijk € 50.000 meer ontving dan de koopsom die de koper had moeten betalen. Hij leed dus geen schade, maar hield er per saldo aan over. Toewijzing van de volledige boete zou dan tot een “buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat” leiden. Vrij vertaald: het beding blijft overeind, maar het bedrag wordt afgestemd op wat er werkelijk is misgegaan. De rechtbank kwam op € 15.000, het hof vond dat te laag en bepaalde de boete op € 25.000.

Conclusie

Deze uitspraak laat opnieuw zien dat het onderuithalen van een (in beginsel terecht) beroep op een boetebeding maar zelden lukt. Het bedrag naar beneden krijgen kan wel, bijvoorbeeld als de tegenpartij aantoonbaar geen nadeel heeft geleden.

Voor kopers betekent dat: wie zijn afname laat afhangen van een doorverkoop, moet dat voorbehoud zwart op wit zetten. Gebeurt dat niet, dan is een mislukte doorverkoop zijn eigen risico. En voor verkopers geldt: een betere deal na een ontbonden koopovereenkomst is mooi meegenomen, maar heeft dus wel gevolgen voor de hoogte van de verbeurde boete.