Hof matigt 10%-boete bij woningkoop naar € 10.000: standaardpercentage past niet meer bij huidige huizenprijzen

Het 10%-boetebeding staat al tientallen jaren ongewijzigd in de modelkoopakte voor woningen. Rechters zijn terughoudend met matiging. In een arrest van 29 september 2026 (ECLI:NL:GHARL:2026:6289) doet het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden dat wel, en het zet daarbij vraagtekens bij het percentage zelf. Vastgoed advocaat Thomas van Vugt bespreekt de uitspraak.

Waar draaide het om?

De kopers, twee studerende zussen van 21 en 25 jaar, wilden de koopsom betalen met een schenking van hun ouders. Dat geld moest komen uit de overwaarde van de woning van de ouders. De veilingnotaris keerde de overwaarde niet uit, omdat eerst een rangregeling nodig was. Daardoor ging de levering op 16 juni 2023 niet door. De verkoper stelde de kopers in gebreke, ontbond de koop en kreeg de boete van € 38.000 uit de bankgarantie betaald. De rechtbank Midden-Nederland wees de vordering van de kopers tot terugbetaling af.

Toerekenbaar, dus de boete was verbeurd

Toerekenbaarheid vereist geen schuld: ook een tekortkoming die volgens de verkeersopvatting voor risico van de koper komt, telt. De notaris had de kopers vóór het tekenen uitvoerig gewezen op wat nodig was voor de verdeling van de overwaarde. Dat zij de rangregeling niet tijdig in gang zetten, komt voor hun rekening, net als hun onervarenheid en de adviezen van hun financieel adviseur. Ongerechtvaardigde verrijking en onverschuldigde betaling stranden daarom, behalve voor zover de boete wordt gematigd.

Waarom toch matiging?

De maatstaf van art. 6:94 lid 1 BW is streng: matiging komt pas aan de orde als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist, dus als volledige betaling tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt. Het hof weegt de volgende punten:

1. Geen nadeel per saldo: de verkoper verkocht de woning snel door voor € 398.555 (€ 18.555 meer). Na aftrek van zijn schade (€ 11.455,65) en de proceskosten van de eerste aanleg volgens het liquidatietarief (€ 3.931) hield hij circa € 3.168 voordeel over. Dat voordeel telt mee (art. 6:100 BW).
2. Wel overlast en onzekerheid: de verkoper moest zelf een woning afnemen op straffe van een boete van € 47.300. Dat het goed afliep, dankte hij aan eigen inspanningen en de medewerking van zijn bank en zijn verkoper.
3. Gevolgen voor de kopers: de zussen lossen € 350 per maand af aan het Nationale Waarborgfonds. De stelling van de verkoper dat € 38.000 voor toekomstige tandartsen ‘peanuts’ is, wijst het hof af.
4. Het percentage zelf: 10% paste in een tijd waarin woningen ongeveer de helft kostten en minder snel werden verkocht. Het hof spreekt van een veranderende verkeersopvatting (r.o. 4.18) over de hoogte van het standaardbeding.

Alles afwegend matigt het hof de boete naar € 10.000. Verder gaan wil het niet: de boete moet een prikkel tot nakoming blijven.

Kanttekening

In 2012 oordeelde de Hoge Raad dat de rechter bij woningkoop tussen particulieren niet minder terughoudend mag zijn met matiging, al mag hij wel gewicht toekennen aan de hoedanigheid van partijen (ECLI:NL:HR:2012:BW4986). In die zaak liet de Hoge Raad een hofoordeel in stand waarin de 10%-boete overeind bleef, ook als de schade van de verkopers niet hoger was dan € 2.691. Het hof lijkt binnen die ruimte te blijven: het weegt het particuliere karakter pas mee nadat het een wanverhouding heeft vastgesteld. Of de verkoper in cassatie gaat, is niet bekend.

Conclusie

Deze uitspraak laat zien dat de 10%-boete geen automatisme is. Voor kopers loont het om de werkelijke schade van de verkoper concreet in kaart te brengen, inclusief een hogere doorverkoopprijs. Voor verkopers geldt: wie snel en duurder doorverkoopt, moet rekening houden met matiging. Eerder besprak Thomas van Vugt een hof dat een boete van € 60.000 matigde en schreef Denise Janssen over de hoge drempel voor matiging in kort geding.