10% boete bij koop onroerend goed: toewijsbaar in kort geding door hoge drempel voor matiging

Een geldvordering wordt in een kort geding niet snel toegewezen. Toch wees een voorzieningenrechter van de Rechtbank Den Haag recent een fors voorschot op een contractuele boete toe. Advocaat verbintenissen- en vastgoedrecht Denise Janssen legt uit waarom de rechter tot dit oordeel kwam. 

Wat was er aan de hand?

Een projectontwikkelaar kocht eind 2024 een woning voor € 825.000,-. In de koopovereenkomst was, zoals gebruikelijk, bepaald dat bij ontbinding wegens tekortkoming een boete van 10% van de koopsom verschuldigd is. De koper nam de woning echter niet af op de afgesproken datum. Ook na uitstel en een aanvullende overeenkomst bleef de levering uit. Uiteindelijk ontbond de verkoper de overeenkomst en maakte hij aanspraak op de contractuele boete van € 82.500 en een aanvullende contractuele vertragingsvergoeding.

Het criterium voor toewijzing van een geldvordering in kort geding

Volgens vaste jurisprudentie is bij de toewijzing van een geldvordering in kort geding terughoudendheid op zijn plaats. Bij de beoordeling speelt een rol of de vordering voldoende aannemelijk is en of er een spoedeisend belang is bij een onmiddellijke veroordeling. Maar als de vordering in voldoende mate vaststaat, dan hoeven er maar weinig eisen te worden gesteld aan het spoedeisend belang. Daarnaast wordt rekening gehouden met het zogeheten restitutierisico: het risico dat de eiser in kort geding een eventueel toegewezen geldvordering niet kan terugbetalen, mocht de rechter in een bodemprocedure beslissen dat de geldvordering toch niet toewijsbaar was. 

Koper doet beroep op matiging van boete

Niet in geschil was dat de koper tekort was geschoten en de verkoper aanspraak kon maken op de boete. In zoverre leek de vordering tot betaling van de boete voldoende aannemelijk voor toewijzing in een kort geding. Maar de koper deed een beroep op matiging. Op grond van artikel 6:94 BW mag een rechter de boete matigen als die in de gegeven situatie duidelijk onredelijk uitpakt. Dat gebeurt alleen als het betalen van de volledige boete buitensporig en onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij kijkt de rechter niet alleen naar de werkelijke schade, maar ook naar wat voor overeenkomst het is, wat partijen precies hebben afgesproken en hoe de situatie is ontstaan. De koper stelde dat zij door een ongelukkige samenloop van omstandigheden, waaronder een faillissement, buiten haar schuld in financiële problemen is geraakt en daarom de woning niet kon afnemen. Verder is de boete van € 82.500 onevenredig hoog in verhouding tot de schade van ruim € 25.000 en heeft deze als beginnend projectontwikkelaar ingrijpende gevolgen.

Voorzieningenrechter: zelfs na matiging blijft boete van tenminste € 40.000,- toewijsbaar

De voorzieningenrechter oordeelde dat de boete om deze redenen misschien wordt gematigd, maar niet zover zal worden gematigd dat een bedrag lager dan € 40.000,- overblijft. De voorzieningenrechter kwam op grond van de volgende argumenten tot dit oordeel. Een boete van 10% bij woningkoop is gebruikelijk en een belangrijke prikkel tot nakoming van wezenlijke verplichtingen. De koper was een professionele partij en had geen financieringsvoorbehoud gemaakt; een professionele partij, ook een beginnend projectontwikkelaar, moet zich meer dan een particuliere koper bewust zijn van de gevolgen van het boetebeding. De levering was tweemaal uitgesteld op verzoek van de koper. Bovendien was de woning voor een lagere prijs verkocht waardoor vaststond dat de verkoper schade heeft geleden. Tot slot was relevant dat niet was gebleken dat er een restitutierisico bestond. 

Conclusie 

Wie een koopovereenkomst tekent zonder financieringsvoorbehoud en vervolgens niet afneemt, loopt een reëel risico op een forse boete. Ook in kort geding kan de rechter bij deze stand van zaken al een substantieel boetebedrag toewijzen, waardoor de koper veel sneller kan worden gedwongen tot betaling van de boete dan wanneer daar een bodemprocedure over moet worden gevoerd. Voor zowel kopers als verkopers is het daarom essentieel om vooraf goed stil te staan bij de risico’s van een boetebeding en bij de vraag of financiering daadwerkelijk zeker is.