Het gerechtshof Leeuwarden heeft in een recente uitspraak geoordeeld dat de bestuurder van een vennootschap hoofdelijk aansprakelijk is indien een bod op een pand is gedaan zonder financieringsvoorbehoud en de BV het pand vervolgens niet kan afnemen. Advocaat Sander Schouten licht deze uitspraak over bestuurdersaansprakelijkheid toe.
Beklamel-norm voor bestuurdersaansprakelijkheid
Op grond van de Beklamel-norm is een bestuurder persoonlijk aansprakelijk voor een schuld van een rechtspersoon die hij heeft vertegenwoordigd, indien hij namens de vennootschap een verplichting is aangegaan terwijl hij wist of redelijkerwijs behoorde te begrijpen dat de vennootschap deze verplichting niet zou kunnen nakomen. Het Hof in Leeuwarden heeft nu geoordeeld dat deze situatie zich al voordeed in het geval dat een BV een pand koopt zonder financieringsvoorbehoud, en het de BV vervolgens indien het niet lukt financiering te krijgen voor de koop en daarom niet kan afnemen.
De casus: koop zonder financieringsvoorbehoud
Een ontwikkelingsbedrijf heeft een bod van € 3.450.000,- uitgebracht op een onroerende zaak, zonder een financieringsvoorbehoud te maken. Nadat dit bod door de eigenaar van de onroerende zaak werd aanvaard, hoorde de koper dat de bank haar geen financiering wilde verlenen voor deze transactie. Nadat de koper probeerde onder de koop uit te komen, heeft de verkoper in kort geding gevorderd dat de koper het pand zou afnemen en de koopsom zou betalen. Nadat dit kort geding bij verstek werd toegewezen, werkte de koper nog steeds niet mee. Er was immers geen financiering verkregen, zodat de koopsom niet kon worden betaald. De verkoper verkocht het pand daarom aan een andere koper en stelde vervolgens een bodemprocedure bij de rechtbank in waarbij de bestuurders van de koper aansprakelijk werden gehouden voor de schade die werd geleden omdat de koopovereenkomst niet was nageleefd. De verkoper werd door de rechtbank en in hoger beroep door het gerechtshof in het gelijk gesteld.
Beklamel-norm van toepassing bij vastgoedtransacties
De bestuurders van het ontwikkelingsbedrijf hadden betoogd dat de bank van tevoren had aangegeven dat zij ‘naar aanleiding van positieve gesprekken met de ondernemer en naar aanleiding van diens track record een positieve houding had ten aanzien van de financiering van deze aankoop’. De rechtbank en het gerechtshof oordeelden echter dat een ‘positieve houding’ geen financieringstoezegging was, en dat de bestuurders op grond van deze mededelingen er niet op mochten vertrouwen dat de financiering wel zou worden verstrekt. De bestuurders van het ontwikkelingsbedrijf werden daarom op grond van de Beklamel-norm hoofdelijk aansprakelijk gehouden voor de door de verkoper geleden schade. Omdat er geen financieringsvoorbehoud was gemaakt en er geen concrete financieringstoezegging door een bank was gedaan, hadden de bestuurders geweten of in elk geval redelijkerwijs behoren te begrijpen dat de vennootschap de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichting niet zou kunnen nakomen. Bovendien waren er geen financieringsaanvragen bij andere banken ingediend en was de bieding niet tijdig namens de koper ingetrokken. De bestuurders dienden de door de verkoper geleden schade daarom te vergoeden.
Advocaat bestuurdersaansprakelijkheid
Vastgoedondernemers dienen dus goed op te letten! Het komt in de praktijk immers vaak voor dat een bieding op een onroerende zaak gebeurt zonder financieringsvoorbehoud. Indien er ten tijde van de bieding nog geen financieringstoezegging van een bank is ontvangen en/of indien de ondernemer niet anderszins voldoende haar best heeft gedaan financiering te verkrijgen, kan de bestuurder dus in privé aansprakelijk zijn. Ondernemers doen er dan ook goed aan zich bij een vastgoedtransactie goed te laten adviseren.
